Qu’est-ce que la vente à réméré ? Définition et principe
La vente à réméré, ou vente avec faculté de rachat, permet à un propriétaire de vendre son bien immobilier tout en conservant le droit de le racheter. Ce droit s’exerce dans un délai fixé au contrat, qui peut aller jusqu’à 5 ans. Pendant cette période, il peut continuer d’occuper le logement en versant une indemnité d’occupation. S’il rachète dans le délai, il redevient propriétaire. Le mécanisme est prévu par les articles 1659 à 1673 du Code civil.
Ce qu’il faut retenir
- La vente à réméré est une véritable vente immobilière, signée par acte notarié, assortie d’un droit de rachat au profit du vendeur.
- Le délai de rachat peut aller jusqu’à 5 ans. Il est impératif : le juge ne peut pas le prolonger.
- Pour récupérer son bien, le vendeur restitue le prix de vente et les frais prévus par la loi. Un plan de sortie se prépare dès la signature.
La vente à réméré : la définition du Code civil
Ce dispositif existe depuis 1804. L’article 1659 du Code civil définit la faculté de rachat comme le pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre le bien vendu. En contrepartie, il restitue le prix principal et rembourse certains frais.
Juridiquement parlant, voici ce que cela signifie pour vous. La propriété est transférée à l’acquéreur dès la signature chez le notaire. Le vendeur ne contracte pas de crédit : il vend, avec une option pour racheter.
Le rachat fonctionne comme une condition résolutoire. Il replace les parties dans la situation où elles se trouvaient avant la vente, sans créer de nouvelle mutation Cass. 3e civ., 31 janvier 1984, n° 82-13.549.
Le terme « réméré » est simplement l’ancien nom de cette faculté de rachat. Les règles de détail (indivision, héritiers, second acquéreur) sont présentées dans notre article sur les aspects juridiques du réméré. Pour une présentation complète de l’offre, consultez notre page consacrée à la vente à réméré.
Le vocabulaire de la vente à réméré
Ce que beaucoup confondent, ce sont les montants et les rôles. Le tableau ci-dessous reprend les termes à connaître avant toute discussion.
Faites défiler pour lire
| Terme | Ce qu’il désigne |
|---|---|
| Vendeur à réméré | Le propriétaire qui vend son bien et conserve le droit de le racheter |
| Acquéreur ou investisseur | La personne, souvent une société, qui achète le bien et devient propriétaire |
| Faculté de rachat | Le droit du vendeur de reprendre le bien dans le délai prévu |
| Délai de rachat | La durée pendant laquelle ce droit peut être exercé, 5 ans au maximum |
| Prix de vente | La somme payée par l’investisseur, fixée dans l’acte et versée à la signature |
| Prix de rachat | La somme que le vendeur devra verser pour récupérer son bien |
| Convention d’occupation | Le contrat qui permet au vendeur de rester dans les lieux |
| Indemnité d’occupation | La contrepartie versée pour cette occupation, prépayée ou mensuelle |
| Plan de sortie | La solution prévue pour financer le rachat avant la fin du délai |
Le prix de vente à la signature n’est pas la somme dont le vendeur dispose librement. Il sert d’abord à solder les dettes, puis à couvrir les frais et, le cas échéant, l’indemnité prépayée.
Le principe de la vente à réméré, étape par étape
Le principe de la vente à réméré repose sur quatre temps. La procédure est encadrée par la loi.
- La vente. Le propriétaire et l’investisseur signent un acte notarié qui mentionne le prix, le délai et les conditions du rachat. Le rôle du notaire dans une vente à réméré est de sécuriser chacune de ces clauses.
- L’occupation. Une convention d’occupation permet au vendeur de rester chez lui. Il verse une indemnité, réglée en une fois à la signature ou sous forme d’indemnité d’occupation mensuelle. Son calcul est détaillé dans notre article sur l’indemnité d’occupation dans un réméré.
- La préparation du rachat. Le vendeur assainit sa situation, puis finance le rachat par un prêt immobilier, un rachat de crédits ou la vente du bien à un tiers.
- Le rachat. Le vendeur restitue le prix de rachat, les frais de la vente et, le cas échéant, le coût des réparations. Il redevient propriétaire.
La loi est claire sur le délai. Il ne peut excéder 5 ans article 1660. Il est de rigueur, et l’acquéreur devient propriétaire définitif si le rachat n’est pas exercé à temps.
Bon à savoir : sur le plan de la fiscalité de la vente à réméré, l’acte de rachat n’est pas soumis aux droits de mutation, mais à une taxe fixe de 125 €. Cela suppose que la faculté de rachat figure dans l’acte de vente et que le rachat intervienne dans le délai (BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-10-30-40).
Dans quelles situations recourir au réméré ?
La vente à réméré s’adresse aux propriétaires qui ont besoin de liquidités sans pouvoir recourir au crédit bancaire. Le bien peut être une résidence principale, une résidence secondaire ou un local professionnel, détenu en nom propre ou via une SCI.
Les situations les plus fréquentes sont les suivantes :
- un refus de financement, notamment après une demande de rachat de crédits refusée partout ;
- un fichage à la Banque de France, puisque l’opération est une vente et non un crédit;
- une procédure de saisie, face à laquelle il existe des démarches pour stopper un commandement aux fins de saisie;
- un besoin de trésorerie pour un chef d’entreprise propriétaire.
Le bien peut se situer à Paris, à Lyon, Marseille, Bordeaux et partout en France. En revanche, une procédure de surendettement en cours impose des précautions. Après la recevabilité, la vente du bien nécessite l’autorisation du juge article L.722-5 du Code de la consommation. Les effets sur le fichage sont détaillés dans notre article sur le défichage après un dossier de surendettement.
Avantages et limites de la vente avec faculté de rachat
La vente à réméré présente plusieurs atouts pour le vendeur :
- elle permet d’obtenir des fonds sans dépendre de l’accord d’une banque ;
- le vendeur reste dans son logement pendant toute la durée du réméré ;
- il conserve la possibilité de récupérer son bien, à tout moment avant l’échéance ;
- le prix sert à solder les dettes, ce qui peut mettre fin aux poursuites.
Elle comporte aussi des points à anticiper. Le coût de la vente à réméré tient à l’écart entre la valeur du bien et le prix de vente, à l’indemnité d’occupation et aux frais d’acte. Des exemples chiffrés de vente à réméré permettent de mesurer ces montants sur des cas réels.
La jurisprudence protège par ailleurs le vendeur contre les opérations déséquilibrées. Les juges peuvent requalifier une vente en prêt déguisé. Ils s’appuient sur plusieurs indices : un prix dérisoire, la relocation du bien au vendeur, des achats répétés par le même acquéreur ou un coût usuraire Cass. 3e civ., 21 mai 2014, n° 12-23.607.
Avant de signer, vérifiez le prix de rachat, la durée, les conditions de la convention d’occupation et votre plan de sortie. Les critères pour bien choisir son organisme de vente à réméré vous aideront à comparer les offres.
Réméré, portage immobilier, crédit hypothécaire : quelles différences ?
Ces trois solutions mobilisent la valeur d’un bien, mais leur fonctionnement diffère. Le réméré est une vente avec option de rachat, encadrée par le Code civil.
Le portage immobilier repose sur un montage contractuel propre à chaque opération. Ses règles de durée et de récupération du bien sont présentées dans notre article sur la définition du portage immobilier.
Le crédit hypothécaire est un prêt : le propriétaire conserve son bien, qui sert de garantie au prêteur. Il suppose une capacité de remboursement acceptée par l’établissement. Ses conditions sont détaillées dans notre guide pour hypothéquer sa maison.
Questions fréquentes sur la vente à réméré
La vente à réméré est-elle légale ?
Oui. Elle est prévue par les articles 1659 à 1673 du Code civil et se conclut obligatoirement devant notaire. Les juges ne la remettent en cause qu’en présence d’indices d’un prêt déguisé.
Quelle est la durée maximale d’un réméré ?
Le délai de rachat peut aller jusqu’à 5 ans. Un délai plus long stipulé dans l’acte est automatiquement ramené à 5 ans (article 1660 du Code civil).
Peut-on racheter son bien avant la fin du délai ?
Oui. Le vendeur peut exercer sa faculté de rachat à tout moment pendant la période prévue. Il verse alors le prix de rachat et les frais mentionnés à l’article 1673 du Code civil.
