Le réméré et son contexte juridique
Régie par la loi et le Code civil du droit français, le principe de la vente à réméré se présente comme une transaction immobilière atypique dont les rouages légaux sont parfois complexes à assimiler. Devant un besoin urgent de liquidités, des dettes à solder voire une situation de surendettement, cette vente temporaire avec faculté de rachat s’avère pourtant être une véritable opportunité pour sortir de ces tracas financiers. Du contrat de vente en passant par le cadre législatif, Apirem vous décrypte les aspects juridiques de la vente à réméré.
Le contrat de vente à réméré
Désignation du ou des biens à vendre
Au commencement de toute vente à réméré réside une première étape essentielle : la désignation précise du ou des biens qui seront cédés temporairement avec la perspective de racheter son bien ultérieurement. Cette phase initiale exige une clarté absolue et un niveau de détail approfondi, dans le but d’écarter toute ambiguïté ou éventuel contentieux à l’avenir. Cette démarche englobe la totalité des attributs à la fois physiques et légaux du bien en question, érigeant ainsi les fondations mêmes du contrat à venir et réduisant tout risque de malentendus.
L’accord entre les parties
Une fois la désignation de la propriété établie, l’attention se tourne vers l’accord à proprement parler entre les deux parties impliquées dans la vente à réméré. On parlera alors du propriétaire vendeur et de l’investisseur, acquéreur. En termes de droits juridique, plusieurs éléments sont à définir.
Période et durée du contrat
Négociée entre le vendeur et l’acquéreur, la période de réméré doit être spécifiée de manière explicite dans le contrat. Généralement comprises entre 6 et 24 mois, les opérations de réméré ne peuvent excéder 5 ans. En effet, avant d’être conclu, ce délai doit tenir compte des besoins et des circonstances spécifiques du vendeur. Une période trop longue pourrait engendrer des contraintes financières supplémentaires, tandis qu’un délai trop court pourrait, quant à lui, nuire aux intérêts de l’acheteur.
Indemnité d’occupation
Autre facteur clé à inclure au contrat de vente à réméré : les indemnités d’occupation. Essentielles au bon déroulé de cette transaction immobilière, les indemnités d’occupation représentent le montant que le vendeur doit régler à l’acheteur en échange de la jouissance totale du bien cédé durant toute la période de réméré. Le montant de l’indemnité varie selon plusieurs paramètres, tels que l’emplacement de votre bien, ou encore la durée de l’opération.
Possibilités de rachat
Les conditions et les modalités concernant l’exercice de la faculté de rachat doivent être clairement définies au moment de la vente et spécifiées dans le contrat. En d’autres termes, cela englobe les procédures précises sous lequel le rachat peut avoir lieu, tel que le montant à verser, les délais à respecter, les coûts associés voire toute autre exigence préalablement convenue entre les parties.
Les obligations des parties impliquées dans une vente à réméré
Les obligations décrites dans une vente à réméré visent à établir un cadre de confiance et de responsabilité mutuelle entre les parties. L’information complète et régulière, la communication transparente sur les actions engagées et la mise en œuvre d’opérations spécifiques sont autant d’éléments qui contribuent à la fluidité et à la réussite d’une vente à réméré.
Pour cela, il est crucial :
- D’informer le mandant de tous les éléments nouveaux pouvant modifier les conditions de vente, notamment en matière de prix ou de législation ;
- D’aviser le mandant chaque quinzaine des actions entreprises auprès des acquéreurs susceptibles d’être intéressés par cet achat à réméré ;
- De substituer et s’engager à faire tout le nécessaire pour mener à bien la conclusion de la vente avec faculté de rachat des biens faisant l’objet du Mandat.
Comme toute transaction immobilière, le contrat de vente à réméré est signé devant le notaire.
Le cadre législatif de la vente à réméré
Les lois qui régissent la vente à réméré
Régie par le Code civil en droit français, la vente avec faculté de rachat est soumise à une réglementation précise énoncée dans les articles 1659 à 1673. Ces dispositions définissent les bases légales encadrant les particularités de cette transaction immobilière.
Article 1659 : « La faculté de rachat est un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673. »
Article 1660 : « La faculté de rachat ne peut être stipulée pour un terme excédant cinq années. Si elle a été stipulée pour un terme plus long, elle est réduite à ce terme. »
Article 1661 : « Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge. »
Article 1662 : « Faute par le vendeur d’avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l’acquéreur demeure propriétaire irrévocable. »
Article 1663 : « Le délai court contre toutes personnes, même contre le mineur, sauf, s’il y a lieu, le recours contre qui de droit. »
Article 1664 : « Le vendeur à pacte de rachat peut exercer son action contre un second acquéreur, quand même la faculté de rachat n’aurait pas été déclarée dans le second contrat. »
Article 1665 : « L’acquéreur à pacte de rachat exerce tous les droits de son vendeur ; il peut prescrire tant contre le véritable maître que contre ceux qui prétendraient des droits ou hypothèques sur la chose vendue. »
Article 1666 : « Il peut opposer le bénéfice de la discussion aux créanciers de son vendeur. »
Article 1667 : « Si l’acquéreur à pacte de rachat d’une partie indivise d’un héritage s’est rendu adjudicataire de la totalité sur une licitation provoquée contre lui, il peut obliger le vendeur à retirer le tout lorsque celui-ci veut user du pacte. »
Article 1668 : « Si plusieurs ont vendu conjointement, et par un seul contrat, un héritage commun entre eux, chacun ne peut exercer l’action en rachat que pour la part qu’il y avait. »
Article 1669 : « Il en est de même si celui qui a vendu seul un héritage a laissé plusieurs héritiers. Chacun de ces cohéritiers ne peut user de la faculté de rachat que pour la part qu’il prend pour la succession. »
Article 1670 : « Mais, dans le cas des deux articles précédents, l’acquéreur peut exiger que tous les covendeurs ou tous les cohéritiers soient mis en cause, afin de se concilier entre eux pour la reprise de l’héritage entier ; et, s’ils ne se concilient pas, il sera renvoyé de la demande. »
Article 1671 : « Si la vente d’un héritage appartenant à plusieurs n’a pas été faite conjointement et de tout l’héritage ensemble, et que chacun n’ait vendu que la part qu’il y avait, ils peuvent exercer séparément l’action en rachat sur la portion qui leur appartenait ; Et l’acquéreur ne peut forcer celui qui l’exercera de cette manière à retirer le tout. »
Article 1672 : « Si l’acquéreur a laissé plusieurs héritiers, l’action en rachat ne peut être exercée contre chacun d’eux que pour sa part, dans le cas où elle est encore indivise, et dans celui où la chose vendue a été partagée entre eux. Mais s’il y a eu partage de la succession et que la chose vendue soit échue au lot de l’un des héritiers, l’action en rachat peut être intentée contre lui pour le tout. »
Article 1673 : « Le vendeur qui use du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu’à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu’après avoir satisfait à toutes ces obligations. Lorsque le vendeur rentre dans son héritage par l’effet du pacte de rachat, il le reprend, exempt de toutes les charges et hypothèques dont l’acquéreur l’aurait grevé, à la condition que ce pacte ait été régulièrement publié au bureau des hypothèques, antérieurement à la publication desdites charges et hypothèques. Il est tenu d’exécuter les baux faits sans fraude par l’acquéreur. »
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