Refinancement immobilier : 5 solutions concrètes pour obtenir des liquidités ou alléger vos crédits

Vos mensualités deviennent trop lourdes, ou votre banque vient de refuser votre demande. Pourtant, vous êtes propriétaire, et votre bien a de la valeur.

Le refinancement immobilier consiste justement à s’appuyer sur ce bien pour alléger vos emprunts ou obtenir des liquidités. Cinq solutions existent, des plus classiques aux formules qui fonctionnent sans banque.

Pour chacune, voici comment elle fonctionne, à qui elle s’adresse, ce qu’elle coûte et quelles sont ses limites.

Refinancement immobilier : comment choisir la bonne solution ?

Le terme recouvre deux besoins différents. Le premier : alléger le financement en cours de votre logement, avec de meilleures conditions ou une mensualité plus basse.

Le second : transformer une partie de la valeur de votre bien en argent disponible, qu’il soit encore financé ou déjà payé.

Avant de comparer, répondez à quatre questions :

• Votre banque peut-elle encore vous prêter ? Revenus, endettement et fichage décident de presque tout.
• De combien avez-vous besoin, par rapport à la valeur de votre bien ?
• Tenez-vous à rester propriétaire, ou êtes-vous prêt à vendre, temporairement ou définitivement ?
• Quel est votre délai ? Une échéance, une procédure ou un créancier pressant change l’ordre des priorités.

Solution 1 : renégocier ou faire racheter son crédit immobilier

C’est la piste à explorer en premier si votre situation financière reste saine aux yeux des banques. Elle ne dégage pas de nouvelles liquidités : elle allège ce que vous payez déjà.

Comment se déroule l’opération

La renégociation se fait avec votre banque actuelle. Si elle accepte, elle modifie votre contrat par un avenant : un taux plus bas ou un paiement mensuel allégé.

Le rachat de crédit passe par un autre établissement. Il solde votre emprunt actuel et vous accorde un nouveau financement à ses conditions, en y regroupant si besoin vos prêts à la consommation.

Une fois l’offre reçue, la loi vous impose 10 jours de réflexion avant de l’accepter. Profitez-en pour vérifier chaque ligne.

Pour situer, le taux moyen des emprunts à l’habitat accordés en juillet 2026 était de 3,30 % (Banque de France). Si vos conditions actuelles sont nettement moins bonnes, l’opération mérite un calcul.

Les coûts à anticiper

Changer de banque peut entraîner des indemnités de remboursement anticipé. La loi les plafonne au plus faible de deux montants : six mois d’intérêts ou 3 % du capital restant dû. Votre contrat peut prévoir moins, voire rien.

S’y ajoutent les frais de constitution, la nouvelle sûreté (hypothèque ou caution), la mainlevée de l’ancienne et parfois des frais de courtage.

Le piège le plus courant reste l’allongement de la durée de remboursement. Passer de 15 à 22 ans restants baisse la mensualité, mais vous payez des intérêts sept ans de plus.

Comparez donc le coût total du crédit, assurance comprise, avant et après. C’est l’un des 6 pièges du rachat de crédits que nous détaillons par ailleurs.

Les limites : endettement, FICP, refus bancaire

Les banques appliquent les règles du HCSF : un endettement limité à 35 % des revenus et des prêts de 25 ans maximum, en principe. Au-delà, la demande passe difficilement.

Avec une inscription au FICP, l’accès à un nouveau financement devient très compliqué. Fin 2025, 2 273 435 personnes étaient dans ce cas (Banque de France).

En procédure de surendettement, un nouveau crédit est presque toujours exclu, comme l’explique notre guide sur le rachat de crédit en cas de surendettement. Si votre banque vous a déjà dit non, d’autres recours existent face à un rachat de crédits refusé partout.

Solution 2 : le prêt hypothécaire pour mobiliser la valeur de son bien

Vous avez besoin de fonds, mais vos revenus restent suffisants pour rembourser ? Le crédit hypothécaire permet d’emprunter en vous appuyant sur votre bien, sans le vendre.

Fonctionnement et conditions d’accès

Le prêteur s’appuie sur la valeur de votre bien plus que sur un projet précis. On parle aussi de refinancement hypothécaire quand une nouvelle hypothèque sert à dégager de la trésorerie, solder des dettes ou financer des travaux.

Le prêteur peut financer jusqu’à 60 % de la valeur du bien, selon votre capacité de remboursement. Selon les établissements, un endettement allant jusqu’à 50 % des revenus peut être accepté. Le remboursement s’étale généralement sur 10 à 25 ans.

Une SCI peut aussi y recourir en hypothéquant son immeuble. En revanche, une condition est stricte : les personnes inscrites au FICP ou au FCC ne sont pas éligibles.

Prenons Clara, gérante d’une boulangerie qui voulait ouvrir une seconde boutique. Refusée par sa banque, elle a obtenu 120 000 € en hypothéquant son appartement, estimé à 200 000 €.

Avantages, risques et coûts

Le principal avantage : vous restez propriétaire et la somme obtenue est libre d’utilisation, sans justificatif.

La facture comprend les intérêts, des frais autour de 1 % du montant du prêt, l’assurance emprunteur (généralement 0,1 % à 0,5 % du montant par an) et les frais d’acte pour l’hypothèque.

Avant de vous engager, assurez-vous que vos revenus vous permettent d’assumer sereinement cette échéance mensuelle supplémentaire. En cas d’impayés, le bien apporté en garantie peut faire l’objet d’une saisie et d’une vente.

Si vous hésitez, les avantages et inconvénients du prêt hypothécaire vous aideront à trancher. Les démarches pour hypothéquer sa maison sont expliquées dans un article dédié.

Le rôle d’Apirem comme intermédiaire

Ici, Apirem n’est pas prêteur. Pour le prêt hypothécaire, nous intervenons comme intermédiaire : après étude de votre demande, nous transmettons vos coordonnées à notre partenaire, qui vous contacte et décide seul.

Solution 3 : la vente à réméré quand la banque dit non

Refus de financement, fichage, surendettement, saisie en cours : quand les portes bancaires sont fermées, il reste une piste qui ne repose pas sur un emprunt. La vente à réméré repose sur une cession assortie d’un droit de reprise.

Les étapes, de l’estimation à la reprise

Voici comment se déroule une opération, dans l’ordre :

1. L’étude du projet. Un conseiller analyse vos dettes, la valeur de votre bien et surtout votre stratégie de sortie : comment et quand vous pourrez récupérer votre bien.
2. La cession temporaire. Votre bien est cédé entre 50 et 70 % de sa valeur à un investisseur, devant notaire. Les fonds remboursent d’abord vos créanciers, le solde vous revient.
3. L’occupation. Vous restez chez vous en versant une indemnité d’occupation, calculée selon la somme débloquée et la période d’occupation. Elle est souvent prépayée sur les fonds versés, ce qui vous évite tout paiement mensuel.
4. La sortie. Dans le délai prévu, vous récupérez votre bien pour un montant fixé dès la signature, ou vous le revendez vous-même à un tiers.

Entre le premier contact et la signature, comptez 30 jours en moyenne, parfois 15 jours en cas de saisie.

La loi limite le délai de reprise à cinq ans. En pratique, la plupart des opérations durent entre 18 et 36 mois.

Pour récupérer leur bien, la plupart des propriétaires obtiennent un nouveau financement une fois leur situation assainie, en nom propre ou via une SCI (société civile immobilière). L’investisseur ne peut pas s’y opposer : les règles sont détaillées dans notre article sur les aspects juridiques du réméré.

Pour quels profils : FICP, surendettement, saisie

Cette solution ne dépend pas de votre profil bancaire. Elle reste donc accessible si vous êtes fiché, en plan de surendettement ou sous la menace d’une saisie.

La condition principale tient au bien : le capital restant dû sur celui-ci doit représenter moins de 60 % de sa valeur. Sinon, la somme obtenue ne suffirait pas à rembourser vos créanciers.

La seconde condition, moins visible, est votre capacité à sortir de votre difficulté financière. Un retour à l’emploi, une revente organisée ou un nouveau financement doivent être réalistes dès le départ.

Si une procédure est en cours, chaque semaine compte : notre article sur le commandement aux fins de saisie explique les délais à connaître.

Ce que coûte l’opération

Tous les frais sont fixés dans l’acte avant la signature. Outre l’indemnité d’occupation, vous réglez les frais d’acte et les honoraires de l’opération, déduits de la somme versée.

S’y ajoute l’écart entre ce que vous recevez et ce que vous reverserez pour récupérer le bien, connu dès le départ.

Côté fiscalité, la cession initiale suit les règles habituelles : droits de mutation payés par l’acquéreur, plus-value éventuelle selon votre situation. La reprise dans les délais n’est soumise qu’à un droit fixe de 125 €, hors frais d’acte.

Réméré ou portage immobilier : quelle différence ?

Vous croiserez souvent le terme portage immobilier. C’est une appellation commerciale, sans définition légale propre, qui désigne le plus souvent le même mécanisme : une cession temporaire à un investisseur, avec possibilité de reprise.

Le réméré en est la forme encadrée par le Code civil. Si on vous propose un “portage”, demandez quel acte sera signé et vérifiez que la faculté de rachat y figure noir sur blanc.

Notre article sur la définition du portage immobilier approfondit le sujet, tout comme celui sur ses risques et points de vigilance.

Exemple chiffré

Monsieur Dupont possède une maison estimée à 300 000 €. Surendetté, il cumule 99 000 € de dettes et risque la saisie.

Après 18 mois, sa situation stabilisée, il obtient un financement bancaire et récupère sa maison pour 162 000 €. Il redevient propriétaire, sans dette.

Ce cas fait partie de nos exemples chiffrés, qui couvrent aussi un projet de revente et un bâtiment professionnel.

Solution 4 : la vente avec complément de prix

Vous avez déjà décidé de vendre, mais vos dettes ne vous laissent pas le temps d’attendre le bon acheteur ? La vente avec complément de prix répond précisément à ce cas.

Fonctionnement et différence avec le réméré

Un investisseur vous verse tout de suite une avance d’environ 60 % de la valeur expertisée de votre bien. Là aussi, vous pouvez rester dans le logement, ici jusqu’à 5 ans, moyennant une indemnité d’occupation.

Pendant ce délai, le bien est revendu à sa valeur de marché à un acquéreur définitif. L’investisseur, propriétaire depuis la première cession, signe cette revente, et vous percevez la différence : c’est le complément.

La différence tient à l’objectif. Ici, le bien ne vous revient pas : l’opération est conçue pour une sortie définitive, à sa juste valeur plutôt que dans l’urgence.

Exemple : Marie possède une maison estimée à 350 000 €. Elle la cède 250 000 € et perçoit 198 750 € à la signature, une fois déduits les frais d’acte et d’intermédiation (26 250 €) et l’indemnité d’occupation sur 12 mois (25 000 €). La maison est ensuite revendue 370 000 €, et Marie touche un complément de 120 000 €.

Dans quels cas la choisir

Aucune condition bancaire ni d’âge n’est exigée. Le bien doit être détenu en pleine propriété, avec ou sans crédit en cours.

L’avance étant d’environ 60 % de la valeur, votre besoin ne doit pas dépasser ce montant. Pour comparer avec d’autres façons d’obtenir des fonds avant de vendre, lisez notre article sur l’avance sur vente.

Solution 5 : la vente en viager

Vous êtes retraité, vous tenez à rester chez vous, mais vos revenus ne suffisent plus à vos projets ? Le viager transforme votre logement en capital sans vous obliger à partir.

Bouquet, rente et maintien dans les lieux

Vous vendez votre bien et recevez un bouquet, c’est-à-dire un capital versé à la signature, éventuellement complété d’une rente. En viager occupé, vous restez chez vous jusqu’à votre décès ou votre départ, sans payer de loyer.

Avec un acquéreur professionnel, deux formules existent. Vous pouvez céder la nue-propriété et garder l’usufruit, ou céder la pleine propriété en conservant un droit d’usage et d’habitation. Dans ce second cas, le bouquet est plus élevé.

L’acte est signé devant le notaire de votre choix, et les frais d’expertise sont à la charge de l’acquéreur.

À qui s’adresse le viager

Le viager convient aux propriétaires âgés qui veulent financer des travaux, aider leurs enfants ou améliorer leur quotidien. Ce n’est pas un outil adapté à une urgence à court terme.

Chez Apirem, notre rôle est l’accompagnement : évaluation du bien, mise en relation avec des partenaires spécialisés et suivi jusqu’à la signature.

Si votre besoin principal est de débloquer de la trésorerie grâce à votre bien, un conseiller peut vous aider à choisir parmi l’ensemble de nos solutions.

Questions fréquentes sur le refinancement immobilier