La vente à réméré
COMMENT FONCTIONNE LA VENTE
À RÉMÉRÉ ?
DÉFINITION DE LA VENTE À RÉMÉRÉ
La vente à réméré est un acte notarié, par lequel tout propriétaire peut vendre temporairement son bien pour en dégager des liquidités. Cette transaction, appelée aussi vente avec faculté de rachat permet de débloquer des fonds rapidement pour rembourser un prêt immobilier, des dettes de toute nature ou encore disposer de trésorerie supplémentaire.
LES PRINCIPES DU RÉMÉRÉ |
|
|
A qui s’adresse t-il ? |
Aux propriétaires particuliers ou professionnels en recherche d’un financement. Ceux-ci peuvent faire face à une situation d’endettement ou souhaitent obtenir des liquidités afin de financer un projet. |
| Qui sont les acquéreurs ? | Chez Apirem, les acquéreurs sont uniquement des fonds institutionnels spécialisés sélectionnés en fonction de chaque projet. |
| Quelle est la durée du contrat ? | Un contrat de vente à réméré peut être fixé entre 6 mois et 5 ans maximum. |
| Quels sont les frais ? | Les frais à prendre en compte sont les frais de notaire compris entre 2% et 3% du prix d’achat. Les honoraires du spécialiste compris entre 8% et 10% et les indemnités d’occupation qui sont compris entre 5% et 12%. |
| Quelles sont les possibilités au terme de l’opération ? | Au terme de l’opération, le vendeur peut exercer sa faculté de rachat en contractant un nouveau crédit immobilier ou en vendant le bien à une tierce personne au prix marché. |
DANS QUELLES SITUATIONS PEUT ÊTRE APPLIQUÉE UNE VENTE À RÉMÉRÉ ?
La vente à réméré n’est pas uniquement destinée aux propriétaires en situation d’endettement ou de surendettement. Il est aussi utilisé pour monétiser sa maison ou son appartement pour accéder à de la trésorerie ou encore réaliser un projet professionnel lorsque l’accès au crédit n’est pas envisageable.
L’usage de la vente à réméré est destiné à tous les propriétaires avec un besoin urgent de liquidité. La seule condition est que le capital restant dû sur le bien objet du réméré ne doit pas dépasser 60% de sa valeur.
Les profils financiers dégradés
En général fichés à la Banque de France, ceux-ci n’ont plus accès aux financements bancaires. En leur permettant de solder leurs emprunts et d’apurer leurs finances, la vente à réméré leur offre à nouveau l’accès au circuit bancaire et aux crédits grâce à leur propriété.
Sans cette disposition légale, ils auraient été sous le coup d’une saisie immobilière, contraints de se séparer d’un bien chèrement acquis et auquel ils sont attachés. Par conséquent, la vente à réméré constitue une alternative de dernier recours pour éviter une expulsion et un bradage de son habitation.
Les profils patrimoniaux
Il arrive que certains propriétaires doivent faire face à des dépenses imprévues ou à une nécessité d’argent rapidement :
- Réparations urgentes sur sa résidence principale, secondaire ou locative
- Frais de justice
- Frais de santé
- Acquisition d’un nouveau bien dans l’attente de la vente d’un autre bien
- Trésorerie non affectée
- …
De nombreux propriétaires, avec un patrimoine confortable font appel au réméré pour accéder à des liquidités rapidement. De plus, cette option peut être particulièrement attrayante pour les propriétaires qui ont un attachement émotionnel à leur bien immobilier ou qui souhaitent le transmettre à leurs héritiers.
Les profils professionnels
Il peut s’avérer compliqué d’obtenir un crédit pour un professionnel, particulièrement, lorsque l’activité est récente ou que les comptes de l’entreprise ne sont pas dans le vert.
Des dépenses imprévues ou un besoin de financement pour développer son activité, acheter du matériel peuvent nécessiter un besoin de trésorerie urgent. Pour cela, le réméré peut se trouver être la clé.
LES GARANTIES D’UNE VENTE À RÉMÉRÉ
Le propriétaire vendeur peut être rassuré que ce contrat de portage immobilier comporte une bonne garantie juridique, en effet, elle est introduite dans le code civil Napoléonien en 1804 et est encadrée par la loi selon les articles 1659 à 1673 qui précisent distinctement que « la faculté de rachat est un accord [un pacte] par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre le bien vendu, moyennant le remboursement du prix principal et des frais afférents. »
De plus, comme tout accord immobilier, les formalités s’effectuent chez le notaire. Si l’objectif du vendeur est de conserver son bien et non de le revendre à terme, il lui est recommandé avec l’aide d’un expert en réméré de bien étudier sa capacité d’endettement afin de parer toute mauvaise surprise.
Il faut noter qu’il existe aujourd’hui des sociétés spécialisées qui peuvent assister les propriétaires débiteurs dans ce type de procédure. Donc le vendeur est suivi dans son action par des professionnels qui lui indiquent toutes les dispositions à prendre pour bien profiter du contrat.
Grâce à un dossier complet, Apirem se charge des échanges avec les différents créanciers. Notamment, comment il est capital de bien comprendre les frais liés. En l’occurrence les frais de notaire, le prix de rachat, l’indemnité d’occupation qui sont à prendre en considération pour évaluer le coût réel et juste de la vente à réméré.
Pendant le déroulement du contrat, un spécialiste va suivre l’assainissement progressif des finances et la levée d’une éventuelle inscription à la Banque de France.
Nous vous garantissons un accompagnement sur mesure, sur toute la durée du portage immobilier grâce à nos experts présents dans chaque région.
Api’Solution
Résoudre sa situation d’endettement
Rembourser des crédits
Lever un fichage bancaire
Éviter la saisie immobilière
Sortir d’un plan de surendettement
Api’Patrimoine
Convertir son patrimoine
en liquidités
Trésorerie non affectée
Régler une soulte, frais de succession
Prêt relais refusé
Investir à l’étranger
Api’Pro
Réaliser son projet
professionnel
Créer et développer son activité
Valoriser des parts d’entreprise
Injecter de la trésorerie
Rembourser des dettes professionnelles
QUELS SONT LES AVANTAGES DE LA VENTE À RÉMÉRÉ ?
Que ce soit du point de vue financier, économique et juridique, la vente à réméré offre de nombreux avantages et possibilités au vendeur.
Il bénéficie dès la signature d’une importante et immédiate somme sans avoir à solliciter un financement bancaire. À l’issue du projet, il n’est pas redevable d’un intérêt supplémentaire car les frais sont réglés à l’avance. Il ne peut d’ailleurs en être autrement, car cette vente bien encadrée par la loi n’est aucunement un prêt bancaire.
De plus, dans sa pratique, cette procédure de vente permet au propriétaire du bien de demeurer dans son logement en dépit de ses ennuis financiers. Il profite ainsi d’un répit et d’un temps suffisant pour retrouver son équilibre financier.
Face à une situation compliquée, la vente à réméré suffit à cesser d’éventuelles poursuites judiciaires et à éviter une saisie immobilière ou une expulsion. Cette solution peut également aboutir au levage du fichage (FICP ou FCC) et sortir une personne définitivement du cercle vicieux du surendettement.
La faculté de rachat du bien est l’autre aspect intéressant du portage immobilier. À la fin du délai de l’opération, vous décidez alors de racheter votre bien au prix convenu dans l’acte, ou de le vendre à une tierce personne de votre choix.
Vous préservez la jouissance et la maîtrise totale de votre bien pendant toute la durée du réméré, moyennant une indemnité d’occupation (mensuelle et généralement prépayée).
Le rachat du bien s’exerce selon le délai prévu dans l’acte notarié, qui ne peut excéder 5 ans et vous bénéficiez d’une faculté de rachat exclusive et irrévocable, durant toute l’opération.
Quelles sont les étapes d’une vente à réméré ?
1
Vente temporaire du bien
La première étape consiste à préparer ensemble votre projet de vente à réméré.
L’objectif premier est de faire le point sur votre situation personnelle et financière afin de déterminer si la solution de vente à réméré répond à vos attentes. Pour cela, nous étudions votre besoin et nous nous assurons de sa faisabilité. Une fois celui-ci validé, nous le présentons à nos partenaires.
Nous vous assurons un retour avec une offre d’achat ferme et définitive en 24h. Une expertise immobilière est réalisée afin de confirmer la valeur de votre bien. Une fois cette expertise validée et le prix de vente convenu entre vous et l’investisseur, nous transmettons votre projet au notaire pour la signature du contrat de portage immobilier.
Encaissement de la vente
L’encaissement des fruits de la vente est la clé de l’opération de portage immobilier.
La vente réalisée par le notaire a permis de débloquer les liquidités nécessaires à votre projet. Ces fonds peuvent être versés directement aux créanciers pour le remboursement des dettes hypothécaires.
Les créances liées aux prêts à la consommation sont remboursées soit par le notaire, soit par vos soins.
L’objectif étant toujours de mettre en place une solution clé en main, si vous projet nécessite une trésorerie supplémentaire pour des travaux de rénovation, le financement des études de vos enfants ou la réalisation d’un projet professionnel, les fonds vous seront adressés directement.
2
3
Occupation du bien
Pendant cette période, vous restez occupant du bien et bénéficiez de la jouissance totale de celui-ci. C’est la particularité de la vente à réméré.
Ainsi, vous pouvez y réaliser des travaux ou le mettre en location.
Durant toute l’occupation de votre bien, nous vous accompagnons pour l’exercice de votre faculté de rachat. Nous mettrons tout en œuvre pour vous apporter confort et sécurité.
Retour à la propriété
Cette dernière étape intervient lorsque vous décidez d’exercer la faculté de rachat, à tout moment dans l’opération. Vous êtes la seule personne à pouvoir racheter votre bien et la seule personne à pouvoir le vendre au meilleur prix.
4
CAS CONCRET DE VENTE À RÉMÉRÉ
Projet de Monsieur L.
Profil Api’Solution
A la suite d’un accident Monsieur L., a été contraint d’arrêter son activité professionnelle, il a donc perdu une partie conséquente de son salaire et s’est retrouvé fiché bancaire. Aujourd’hui le couple ne parvient plus à rembourser ses nombreux crédits et à faire face à ses charges. Une opération de vente à réméré leur permet de solder une dette de 20 000€, dégager de la trésorerie puis prendre le temps de racheter sereinement leur bien.
- Valeur du bien : 200 000€
- Somme débloquée (hors frais) : 100 000€
- Montant de la faculté de rachat à 12 mois : 104 000€
Montant de la faculté de rachat à 24 mois : 110 000€
Projet de Madame I.
Profil Api’Patrimoine
Madame I. est une professionnelle de l’immobilier reconnue, il y a quelques années suite à une mauvaise gestion de ses finances, elle a été obligée de solder une somme importante aux impôts. Cette situation a enclenché des manquements aux échéances de prêt immobilier, puis une déchéance du terme. Madame I. souhaite effectuer une vente avec faculté de rachat afin de solder sa dette afin d’acquérir une liberté financière pour ses futures opérations.
- Valeur du bien : 1 415 000€
- Somme débloquée (hors frais) : 990 500€
- Montant de la faculté de rachat à 18 mois : 1 069 740€
Projet de Monsieur A.
Profil Api’Professionnel
Monsieur A. a construit un groupe qui possède un CA de 51 millions d’euros. Monsieur A, souhaite poursuivre la croissance du groupe une implantation dans un autre pays propice au secteur d’activité. Par ailleurs, sa SCI souhaite quant à elle investir dans de nouveaux biens immobiliers. Compte tenu des récents en cours de la structure, les banques souhaitent attendre avant de financer les nouveaux projets. En ce sens, Monsieur A. par le biais de sa SCI, souhaite convertir son patrimoine en liquidités par la vente temporaire de son bien, lui permettant l’évolution de son groupe, l’augmentation du bail en court, puis le rachat du bien dans de bonnes conditions.
- Valeur du bien : 6 800 000€
- Somme débloquée (hors frais) : 3 260 000€
- Montant de la faculté de rachat à 24 mois : 4 620 000€
Qu'est-ce que le réméré ?
La vente à réméré est une solution qui permet à tout propriétaire de débloquer des liquidités lorsque ces derniers ont un besoin urgent et non finançable. Elle s’adresse notamment au FICP, qui ne peuvent pas avoir recours à un financement bancaire classique.
Pourquoi vendre en réméré ?
La vente à réméré vous permet de résoudre votre situation d’endettement ; de rendre liquide votre patrimoine mais encore de réaliser un projet professionnel.
La vente à réméré vous permet de retrouver une situation financière stable grâce au remboursement de toutes vos dettes tout en restant occupant de votre bien.
Y a-il des conditions particulières pour réaliser un projet de réméré ?
La seule conditions pour permmettre l’étude d’un projet en réméré est d’être propriétaire d’un bien immobilier et que le capital restant dû doit être inférieur à 60% de son.ses bien.s.
Quel est le délai moyen pour recevoir l'argent après validation de mon dossier ?
Le délai moyen est de 30 jours pour une vente à réméré. Dans le cadre d’une procédure de saisie judiciaire, les fonds peuvent être débloqués sous 15 jours.
La vente de mon bien sera-t-elle visible sur des sites d'annonces ?
Apirem s’engage au respect de votre anonymat et n’utilise aucun support de difusion pour votre bien.
Peut-on rembourser ses dettes grâce à la vente à réméré ?
En effet, cela est possible. La vente à réméré fait partie des solutions qui permettent d’accompagner des personnes avec un besoin urgent ou de trésorerie. L’objectif du réméré est de retrouver une situation finançière saine, grâce au remboursement des dettes hypothécaires, consommation, fiscales et sociales.
Pour en savoir plus, cliquez ici.
Existe-t-il une assurance pour le réméré ?
Oui il existe une assurance valable durant l’opération de vente à réméré. Il s’agit d’une assurance prévoyance décès/invalidité qui vous couvre durant toute l’opération. Cette assurance n’est pas obligatoire.
Quelles sont les principes de la faculté de rachat ?
En réméré, la faculté de rachat est le droit détenu par le vendeur, qui peut soit racheter son bien ou le vendre sur le marché au prix souhaité.
Comment puis-je racheter mon bien ?
Grâce à la « faculté de rachat », vous pouvez racheter votre bien par le biais d’un crédit bancaire (prêt immobilier), en nom propre ou via une SCI (société civile immobilière), ou vendre votre bien à une tierce personne de votre choix.
Qui représente les fonds d'investissements institutionnels ?
Les investisseurs institutionnels sont des organismes collecteurs d’épargne dont les engagements et/ou les actifs sont régis par un texte législatif ou réglementaire. Les rendements tirés de leurs investissements leur permettent de couvrir leurs engagements à moyen ou long terme.
Qu'est-ce que les droits de succession et comment les régler ?
Les droits de succession correspondent à un impôt prélevé sur le patrimoine financier et immobilier du défunt.
La vente à réméré peut-être un moyen de financer des droits de succession sans passer par un emprunt bancaire. Elle permet de débloquer rapidement les liquidités nécessaires au paiement des droits de succession.
Qu'est ce qu'une mainlevée hypothécaire ?
Une main levée hypothécaire est un accord qui sert à libérer le bien d’une hypothèque. Dans le cadre d’une vente immobilière et lorsqu’il y a une inscription hypothécaire de la part des créanciers, il faut obligatoirement lever cette inscription.
C’est-à-dire enlever l’inscription hypothécaire du prêt accordé sur le prêt immobilier.
Que veulent dire FICP et FCC ?
FCC : Fichier Central des Chèques
FICP : Fichier National des incidents de remboursement de Crédits des Particuliers
Il s’agit d’une inscription auprès de la Banque de France et qui concerne tous les types de crédits non professionnels. Pour en savoir plus, cliquez ici
Est-il possible de réaliser une vente à réméré lorsqu'on a un dossier de surendettement ?
Le défichage est possible lorsque les créanciers sont remboursés. Grâce à l’opération de vente à réméré, vous remboursez l’intégralité des dettes personnels et professionnels et procédez à un défichage immédiat.
Quelles sont les garanties APIREM ?
La vente à réméré ou portage immobilier est une alternative au financement bancaire envisageable pour tous propriétaires, qui désirent répondre à un besoin non finançable en urgence.
Apirem vous garantit un accompagnement et une fiabilité hors pair du fait d’un encadrement juridique articulé par un notaire, un appui par des fonds d’investissement institutionnels et par le suivi de nos spécialistes tout au long de l’opération.
Chacune de nos solutions Api’Solution, Api’Patrimoine, Api’Pro s’adaptent à votre situation et vous permet de retrouver une indépendance financière ou entreprendre de nouveaux projets sans justificatifs.
Est-ce que le nouveau propriétaire peut-il s'opposer à mon rachat ?
Le nouveau propriétaire ne peut en aucun cas s’y opposer, vous êtes le seul et unique propriétaire de votre faculté d’achat.
Quels biens peut-on utiliser pour le réméré ?
Tous types de biens sont concernés par la vente à réméré (maisons, appartements, locaux commerciaux et bâtiments industriels).
Quel est le délai pour exercer sa faculté de rachat ?
Vous pouvez exercer votre faculté de rachat par la vente ou le rachat de votre bien suivant le délai convenu lors de l’étude de votre projet jusqu’à 5 ans maximum.
Qu’est-ce que l’indemnité d’occupation ?
Durant l’opération, le vendeur reste occupant de son bien en contrepartie de l’indemnité d’occupation qui représente le montant des mensualités payés par le vendeur à l’investisseur.
L’indemnité d’occupation est réglé par le client, sous deux formes soit prépayée sur la durée de l’opération (qui permet d’avoir une souplesse pour celui-ci et favoriser ses démarches de refinancement) soit à sa charge tous les mois moyennant une indemnité qui ne dépasse pas 33% de taux d’endettement.
Que veut dire le mot "Soulte" ?
Le mot « soulte » désigne le montant d’une compensation par un individu visant à racheter la part d’un autre individu. En d’autres termes, on parle de soulte lorsqu’il y a un partage lors d’un divorce ou d’une succession.