Fiscalité et marchands de biens : les points essentiels
La fiscalité du marchand de biens sur le marché de l’immobilier est un sujet complexe mais crucial pour ceux qui exercent cette activité. Cet article vise à apporter des informations claires et précises sur ce thème, afin de guider les marchands de biens dans leurs opérations immobilières et les aider à optimiser leur fiscalité.
Qu’est-ce qu’un marchand de biens ?
Un marchand de biens est une personne ou une société qui achète des biens immobiliers pour les revendre rapidement et en tirer un profit. Il effectue ces opérations de façon répétitive. De ce fait, leur activité consiste souvent en des opérations d’achat, de rénovation et de revente. Ainsi, les marchands de biens sont soumis à une fiscalité spécifique en France.
Le régime fiscal des marchands de biens
La fiscalité du marchand de biens repose sur plusieurs éléments, notamment la TVA, l’impôt sur les sociétés (IS) et l’impôt sur le revenu (IR). Ils doivent également prendre en compte les prélèvements sociaux tels que la CSG et la CRDS.
Tout savoir sur la TVA du marchand de biens
Depuis l’entrée en vigueur d’une réforme de 2010, la TVA sur marge des marchands de biens n’est plus obligatoire. Le régime TVA applicable dépend de plusieurs facteurs, notamment le type de bien et la durée de détention. Pour plus de détails sur ce sujet, vous pouvez consulter notre page dédiée au financement des marchands de biens.
Ainsi, nous distinguons :
La TVA sur les opérations légères : Si la vente concerne un bien de plus de 5 ans ayant subi des travaux de rénovation légère, elle n’est pas soumise à la TVA, que ce soit pour des locaux à usage d’habitation ou professionnel. Par conséquent, la TVA sur les travaux ne peut pas être récupérée.
La TVA sur les opérations : Dans ce cas, le marchand de biens achète un bien de plus de 5 ans et réalise des travaux de rénovation lourde avant de le revendre tels que la rénovation des fondations ou encore des façades. La vente est alors soumise à la TVA sur le prix total. En outre, la TVA sur les travaux peut être récupérée.
Impôts sur les sociétés et impôt sur le revenu
Lorsque vous exercez l’activité de marchand de biens, vous générez des bénéfices que l’on désigne techniquement par le terme de marge brute. Contrairement à un simple investisseur, vos bénéfices ne sont pas imposés après chaque vente, mais à la fin de chaque exercice fiscal. Cela signifie que vous ne pouvez pas déterminer le montant exact de l’imposition tant que l’exercice fiscal n’est pas clôturé.
Les revenus tirés de la revente des biens immobiliers, c’est-à-dire les plus-values, sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’imposition de ces plus-values dépend de la structure juridique choisie pour exercer l’activité de marchand de biens. Deux options sont possibles :
- Les Sociétés de Personnes : comme l’EURL ou l’entreprise individuelle. Dans ce cas, les BIC sont taxés entre les mains du marchand de biens au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Les Sociétés de Capitaux : comme la SARL ou la SAS/SASU. Ici, les BIC sont taxés au niveau de l’entreprise, à l’impôt sur les sociétés.
Droits d’enregistrement et prélèvements sociaux
Les marchands de biens doivent également payer des droits d’enregistrement lors de l’achat de biens immobiliers. Ces droits varient en fonction de la nature du bien et de sa localisation. Les prélèvements sociaux comme la CSG et la CRDS s’appliquent également aux revenus des marchands de biens.
Le taux réduit de frais de notaire pour le marchand de biens
Les marchands de biens bénéficient, sous certaines conditions, d’un taux réduit de frais de notaire lors de l’acquisition de biens immobiliers. Ce taux réduit est un avantage significatif permettant de réduire les coûts d’acquisition et d’optimiser les opérations immobilières. Ainsi, les marchands de biens peuvent bénéficier d’un régime dérogatoire, prévoyant une exonération des droits de mutation à titre onéreux, ainsi qu’une exonération de la taxe de publicité foncière et des droits d’enregistrement. Cela permet de réduire considérablement le montant des frais de notaire.
Optimisation fiscale pour les marchands de biens
Pour optimiser leur fiscalité, les marchands de biens doivent adopter une stratégie adaptée. Cela peut inclure la mise en place d’une société immobilière ou l’utilisation du dispositif Denormandie, qui offre des avantages fiscaux pour les travaux de rénovation dans certains quartiers.
Le dispositif Denormandie
Le dispositif Denormandie permet aux marchands de biens de bénéficier d’une réduction d’impôt lorsqu’ils réalisent des travaux de rénovation dans des quartiers éligibles. Ce dispositif est particulièrement avantageux pour ceux qui souhaitent investir dans des biens immobiliers nécessitant des rénovations importantes.
Les obligations administratives et fiscales des marchands de biens
Les marchands de biens doivent respecter plusieurs obligations administratives et fiscales, notamment la tenue d’une comptabilité rigoureuse, la déclaration des revenus et le paiement des impôts et taxes. Ils doivent également se conformer aux exigences de l’administration fiscale, qui peut effectuer des contrôles pour s’assurer de la conformité des opérations.
Les Assurances Obligatoires à Souscrire
La loi n° 78-12 du 4 janvier 1978 relative à la responsabilité et à l’assurance dans le domaine de la construction impose aux marchands de biens de souscrire certaines assurances obligatoires. Parmi celles-ci, l’assurance de responsabilité civile décennale garantit la réparation des dommages pouvant apparaître après les travaux, sur une durée de 10 ans. En parallèle, l’assurance dommages-ouvrage assure le remboursement ou l’exécution des réparations nécessaires après les travaux, sans devoir attendre une décision de justice.
L’intention spéculative et la requalification fiscale
Il est essentiel pour les marchands de biens de démontrer l’absence d’intention spéculative pour éviter une requalification fiscale de leurs opérations. Les opérations d’achat-revente doivent être réalisées de manière régulière et professionnelle pour être reconnues comme telles par l’administration fiscale.
La fiscalité des marchands de biens : un domaine complexe
La fiscalité des marchands de biens est un domaine complexe nécessitant une bonne compréhension des différentes règles fiscales et des stratégies d’optimisation. Les marchands de biens doivent rester informés des évolutions législatives et réglementaires pour s’assurer de la conformité de leurs opérations et optimiser leur situation fiscale.
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