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Le réméré voit le jour à l’époque du Moyen-Âge. La solution est introduite dans le Code Civil Napoléonien en 1804. D’abord utilisé dans les années 1980 par les banques, le réméré est ensuite généralisé pour les particuliers. La vente avec faculté de rachat est définie aux articles 1659 à 1673 du Code Civil. Le contrat est signé par un notaire.

Le portage immobilier est une opération qui permet à un propriétaire, ayant pour objectif de réaliser un projet ou de rembourser des créances, de débloquer des liquidités lors d’une situation urgente et non finançable. Pour réaliser ses projets, le propriétaire du bien immobilier vend temporairement sa propriété qui est un fonds d’investissement institutionnel.

Le transfert du dossier se fait chez le notaire, d’où son rôle capital dans l’opération, il s’assure de la conformité via la rédaction et la signature du contrat de vente.

Voir notre article sur le rôle du notaire dans le cadre d’une vente à réméré.

Durant l’opération, le propriétaire reste occupant du bien immobilier et garde l’entière jouissance de son bien.

Le contrat de vente signé devant notaire par le vendeur lui garantit la possibilité de racheter son bien, dans un délai qui ne peut excéder 5 ans.

Consultez notre article sur le contrat de vente à réméré.

Un retour à la propriété est donc envisageable grâce à sa faculté de rachat, dans le cas contraire, un transfert de la propriété se fera auprès d’un futur acheteur.

La vente avec faculté de rachat est une vente immobilière traditionnelle qui doit être présentée par un professionnel titulaire d’une carte de transaction immobilière (Loi HOGUET du 2 janvier 1970). À l’identique d’une vente immobilière, nous respectons les formalités nécessaires à la réalisation de la vente (Mandat de vente, Dossier technique immobilier, Acte de vente).
Le régime fiscal de la vente à réméré permet au vendeur d’être restitué de l’imposition sur la plus-value dans son intégralité, lorsqu’il exerce la faculté de rachat. Particuliers et professionnels peuvent être concernés par la plus-value immobilière. La fiscalité d’une vente à réméré est semblable à celle d’une vente classique. Comme pour une transaction classique, le réméré est assujetti à des frais de notaire. Lors d’une vente définitive les frais de notaire sont situés entre 8 et 9%, dans le cadre d’un réméré ils sont inscrits entre 2 et 3,5%.

L’exercice de la faculté de rachat permet au vendeur le retour à la situation initiale.

Selon les dispositions légales de l’article 1961 du Code général des impôts : « Les droits d’enregistrement ou la taxe de publicité foncière lorsqu’elle tient lieu de ces droits, ne sont pas sujets à restitution dès l’instant qu’ils ont été régulièrement perçus sur les actes ou contrats ultérieurement révoqués ou résolus par application des articles 954 à 958, 1183, 1184, 1654 et 1659 du Code civil. »

Selon l’article 1115 du Code général des impôts « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, les acquisitions d’immeubles, de fonds de commerce ainsi que d’actions ou parts de sociétés immobilières réalisées par des personnes assujetties au sens de l’article 256 A sont exonérées des droits et taxes de mutation quand l’acquéreur prend l’engagement de revendre dans un délai de cinq ans ».

Cette fiscalité du réméré n’est applicable que si le rachat répond aux conditions prévues à l’article 680 du Code général des impôts, à savoir :

– La faculté de rachat doit être prévue et le montant de rachat fixé dans l’acte initial de vente à réméré.
– L’exercice de la faculté de rachat doit intervenir dans le délai prévu à l’acte et au plus tard 5 ans après.
– L’acte de rachat doit être exercé par acte authentique ou acte sous seing privé avec date certaine.
– Enfin, seul le vendeur à réméré ou son ayant-cause à titre universel peut bénéficier de cette fiscalité atypique.

La mutation peut être considérée par l’administration fiscale seulement dans le cas d’une nouvelle vente, si celle-ci intervient après un délai de 5 ans. La fiscalité de la vente à réméré peut alors varier en fonction du respect des conditions du réméré.

La vente avec complément de prix est un montage contractuel moderne issu de la pratique, sans régime autonome unique dans le Code civil. Elle se rapproche des mécanismes de vente à prix variable ou conditionnel, où le prix repose en partie sur un événement futur.

En immobilier, ce montage s’est développé pour permettre une cession immédiate tout en réservant une partie du prix à un versement ultérieur, indexé sur la revente, la valorisation du bien ou la réalisation d’un projet précis. Son usage s’est surtout diffusé dans les opérations patrimoniales et de restructuration, où l’objectif est de dissocier la liquidité immédiate du vendeur de la captation d’une éventuelle plus-value future.

À la différence du réméré, qui ouvre une faculté légale de rachat encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code civil, le complément de prix ne confère aucun droit de rachat : il s’agit d’un prix partiellement différé ou conditionnel, ce qui impose une rédaction contractuelle extrêmement précise pour éviter toute contestation ultérieure.

Le cadre juridique repose d’abord sur la liberté contractuelle et sur les règles générales de la vente : l’objet doit être déterminé et le prix doit être déterminé ou déterminable, conformément à l’article 1591 du Code civil, qui exige un prix certain.

Le complément de prix doit respecter plusieurs conditions cumulatives pour être valablement reconnu :

– L’événement déclencheur du complément doit être objectif et vérifiable (revente, valorisation constatée, réalisation d’un projet).
– La méthode de calcul doit être fixée dès l’acte initial, sans marge d’appréciation discrétionnaire d’une partie.
– Le délai d’exigibilité doit être précisément défini.
– L’opération ne doit ni constituer un pacte léonin, ni dissimuler une donation, ni masquer un prêt déguisé.

Sur le plan fiscal, le complément de prix constitue en principe un élément du prix de cession, intégré à l’assiette des plus-values immobilières lorsque son exigibilité est certaine ou rattachable à la vente initiale. Le régime des plus-values des particuliers relève des articles 150 U et suivants du Code général des impôts, avec application des abattements pour durée de détention et exonération possible en cas de résidence principale selon l’article 150 U, II du CGI.

Le traitement fiscal exact dépend toutefois de la nature du complément : prix différé, prix conditionnel, ou soulte liée à une opération plus large. À défaut de qualification claire dans l’acte, le complément peut être requalifié en revenu imposable distinct, ce qui impose une sécurisation notariale et fiscale préalable à la signature.

Le notaire authentifie la cession, vérifie la capacité des parties, la consistance des droits cédés et la cohérence de la clause de complément de prix. L’agent immobilier titulaire de la carte T, s’il intervient dans la commercialisation, reste soumis à la loi Hoguet du 2 janvier 1970, et son mandat doit rester cohérent avec la réalité économique du montage.