Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
18 octobre 2024
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

Acquérir un bien immobilier est un véritable projet d’envergure pour lequel il est souvent nécessaire d’obtenir un crédit. Avant de franchir le seuil de la banque, se pose une question inévitable : combien puis-je emprunter? Loin d’être anodin, cette somme peut vite faite basculer votre objectif. Entre revenus, charges et taux d’endettement, Apirem vous explique en détail comment calculer sa capacité d’emprunt.

Capacité demprunt : Définition

Concept essentiel, la capacité demprunt représente le montant maximum quun emprunteur peut obtenir dun établissement financier en fonction de sa situation économique.

Concrètement, calculer sa capacité demprunt permet de déterminer la somme quune banque est susceptible de vous prêter pour financer votre projet, quil sagisse de lachat dun logement, dun investissement locatif, ou même dun crédit à la consommation. Cette notion est intimement liée à votre profil, vos revenus, vos charges, et votre capacité de remboursement.

Pour les organismes bancaires, évaluer la capacité demprunt dun client est capital afin de sassurer que celui-ci pourra honorer ses engagements financiers sans mettre en péril son budget mensuel. Cest pourquoi elles analysent minutieusement le dossier de chaque emprunteur potentiel.

Il existe aujourdhui de nombreux outils en ligne, comme des simulateurs ou des calculettes de capacité demprunt, qui vous aident à obtenir une première estimation.

Différence entre capacité demprunt et capacité dachat

Souvent confondues, la capacité demprunt et la capacité dachat sont néanmoins deux notions distinctes quil est important de différencier lorsquon envisage un projet immobilier.

Pour rappel, la capacité demprunt représente le montant maximum quune banque est prête à vous prêter en fonction de votre situation financière. Elle est basée sur vos revenus, vos charges, et votre taux dendettement.

La capacité dachat, quant à elle, est une notion plus large. Elle englobe non seulement votre capacité demprunt, mais aussi votre apport personnel et les éventuelles aides financières auxquelles vous pouvez prétendre, comme le prêt à taux zéro (PTZ). Autrement dit, cest le budget total dont vous disposez pour votre projet.

💡Bon à savoir :

calculer sa capacité dachat = capacité demprunt + apport personnel + aides financières – frais annexes (frais de notaire, frais de dossier, etc.)

Pourquoi analyser sa capacité demprunt?

Analyser sa capacité demprunt est une étape nécessaire avant de se lancer dans tout projet nécessitant un financement important, notamment dans le cadre dun achat immobilier.

Il existe différentes raisons pour lesquelles ce calcul est important :

Définir un budget réaliste : permet de cibler des biens immobiliers ou des projets correspondant à vos moyens financiers.
Optimiser votre recherche de prêt : vous pourrez comparer plus efficacement les offres de crédit et les négocier plus facilement auprès des banques ou en faisant appel à un courtier.
Évaluer votre taux dendettement : permet de savoir si vous pouvez contracter un nouveau prêt sans mettre en péril votre équilibre financier.
Préparer votre dossier de prêt : vous permet de monter un dossier solide et danticiper les questions des organismes prêteurs.
Ajuster votre projet si nécessaire : permet d’envisager des alternatives comme augmenter votre apport personnel, allonger la durée du prêt, ou revoir vos ambitions à la baisse.
Prévenir le surendettement : permet de sassurer que le remboursement du prêt sera soutenable sur le long terme, préservant ainsi votre santé économique.

Lanalyse de la capacité demprunt par les banques

Avant de vous accorder un prêt et de vous proposer les différentes conditions,les banques procèdent à une analyse approfondie de votre capacité demprunt.

Plusieurs critères importants sont pris en compte par les organismes financiers :

1. Critères d’évaluation :

• Les revenus mensuels nets avant impôts, y compris le salaire, les primes régulières, et autres sources de revenus stables ;

• Les charges, à savoir les dépenses fixes comme les loyers, les mensualités de crédits en cours, et les pensions alimentaires versées ;

• La stabilité de votre situation professionnelle ;

• Un historique bancaire sain.

2. Taux d’endettement :

Il s’agit un indicateur clé, calculé comme suit : 

Taux d’endettement = (Charges mensuelles / Revenus mensuels) x 100.

Depuis 2022, le taux d’endettement maximal autorisé est de 35 %. En d’autres termes, l’ensemble de vos charges, y compris la mensualité du nouveau crédit, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.

3. Documents nécessaires :

• Justificatifs de revenus (fiches de paie, avis d’imposition) ;

• Relevés de comptes bancaires ;

• Attestations des prêts en cours ;

• Justificatifs de patrimoine (si applicable).

4. Revenus pris en compte :

• Salaires et traitements ;

• Revenus locatifs (souvent retenus à 70 %) ;

• Pensions et retraites ;

• Allocations familiales (si pérennes).

5. Charges considérées :

• Loyers actuels ;

• Mensualités des crédits en cours ;

• Pensions alimentaires versées ;

• Impôts.

En plus de ces critères, les banques prennent en compte la durée du prêt, le montant de lapport personnel, et le type de projet (résidence principale, investissement locatif, etc.).

Chaque organisme a néanmoins ses propres normes et peut être plus ou moins strict dans son évaluation.

Comment calculer sa capacité demprunt?

Étape indispensable pour tout projet de financement, notamment immobilier, le calcul de la capacité d’emprunt se fait de la manière suivante :

1. Calculez votre revenu mensuel net en additionnant tous vos revenus mensuels nets (salaires, revenus locatifs, pensions, etc.)

2. Listez toutes vos charges fixes (loyer actuel, crédits en cours, pensions alimentaires, etc.).

3. Calculez votre taux d’endettement maximal en multipliant vos revenus mensuels par 0,35

4. Soustrayez vos charges actuelles à partir du montant obtenu à l’étape 3

5. Le résultat de l’étape 4 représente votre capacité de remboursement mensuelle maximale.

6. Calculez votre capacité d’emprunt en multipliant votre capacité de remboursement mensuelle par la durée du prêt en mois.

Prenons un exemple concret afin de mieux comprendre cette méthode de calcul :

Revenus mensuels : 3 000 
Charges mensuelles : 500 
Taux dendettement maximal : 3 000 € x 0,35 = 1 050 
Capacité de remboursement : 1 050 € – 500 € = 550 
Sur 20 ans (240 mois) : 550 € x 240 = 132 000 

Votre capacité demprunt estimée serait denviron 132 000 € sur 20 ans.

💡Bon à savoir :

Ces calculs ne prennent pas en compte les taux dintérêt, lassurance emprunteur, ou votre apport personnel. Utilisez des simulateurs en ligne ou consultez un courtier pour obtenir une estimation plus précise de votre capacité demprunt en fonction des conditions actuelles du marché du crédit immobilier.

Comment améliorer sa capacité demprunt?

Augmenter sa capacité demprunt peut savérer utile pour concrétiser un projet immobilier ou une opération dinvestissement.

Voici quelques pistes intéressantes pour y parvenir :

Augmentez votre apport personnel;
Réduisez vos charges en remboursant vos crédits en cours si possible;
Allongez la durée du prêt : attention cependant, cela majore également le coût total du crédit;
Envisagez un rachat de crédits et diminuez ainsi vos mensualités de remboursement;
Utilisez les prêts aidés : Le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou les prêts dAction Logement peuvent compléter votre financement principal;
Maintenez une gestion bancaire irréprochable et constituez une épargne de précaution;
Faites jouer la concurrence en consultant plusieurs banques ou faites appel à un courtier en crédit immobilier pour obtenir les meilleures conditions;
Souscrivez une assurance emprunteur indépendante : une assurance moins chère peut réduire le coût global du crédit et potentiellement augmenter votre capacité demprunt.

Que faire en cas de taux dendettement trop élevé?

Un taux dendettement élevé peut être un obstacle majeur à lobtention dun prêt immobilier ou de tout autre emprunt. Néanmoins, plusieurs solutions soffrent à vous si vous vous trouvez dans cette situation.

En premier lieu, considérez la possibilité de réduire le montant du prêt en revoyant votre projet à la baisse ou en augmentant votre apport personnel. Cette approche diminuera vos mensualités et, par conséquent, votre taux dendettement. Une autre option consiste à allonger la durée du crédit, réduisant ainsi les mensualités, mais gardez à lesprit que cela augmentera,in fine, le coût total du crédit.

Des solutions de financement alternatives peuvent également être envisagées. Le prêt à paliers ou prêt lissé, par exemple, permet davoir des mensualités plus faibles au début, et qui augmentent progressivement. Cette option peut être intéressante si vous anticipez une hausse de vos revenus dans les années à venir.

Il est également possible que certains établissements acceptent un taux dendettement légèrement supérieur si votre dossier est solide, notamment si vous empruntez à deux. Un courtier peut vous être dune aide précieuse dans ces négociations.

Enfin, démontrer une épargne de précaution fiable peut rassurer les banques sur votre capacité à faire face aux imprévus.

Calculer sa capacité demprunt est une étape indispensable dans tout projet de financement. Cette estimation vous permet de définir un budget réaliste, doptimiser votre recherche de prêt, et déviter le piège du surendettement.

Nhésitez pas à consulter des professionnels pour affiner votre analyse et maximiser vos chances de concrétiser votre projet immobilier. Contactez-nous!