Acquérir un bien immobilier est un véritable projet d’envergure pour lequel il est souvent nécessaire d’obtenir un crédit. Avant de franchir le seuil de la banque, se pose une question inévitable : combien puis-je emprunter ? Loin d’être anodin, cette somme peut vite faite basculer votre objectif. Entre revenus, charges et taux d’endettement, Apirem vous explique en détail comment calculer sa capacité d’emprunt.
Capacité d’emprunt : Définition
Concept essentiel, la capacité d’emprunt représente le montant maximum qu’un emprunteur peut obtenir d’un établissement financier en fonction de sa situation économique.
Concrètement, calculer sa capacité d’emprunt permet de déterminer la somme qu’une banque est susceptible de vous prêter pour financer votre projet, qu’il s’agisse de l’achat d’un logement, d’un investissement locatif, ou même d’un crédit à la consommation. Cette notion est intimement liée à votre profil, vos revenus, vos charges, et votre capacité de remboursement.
Pour les organismes bancaires, évaluer la capacité d’emprunt d’un client est capital afin de s’assurer que celui-ci pourra honorer ses engagements financiers sans mettre en péril son budget mensuel. C’est pourquoi elles analysent minutieusement le dossier de chaque emprunteur potentiel.
Il existe aujourd’hui de nombreux outils en ligne, comme des simulateurs ou des calculettes de capacité d’emprunt, qui vous aident à obtenir une première estimation.
Différence entre capacité d’emprunt et capacité d’achat
Souvent confondues, la capacité d’emprunt et la capacité d’achat sont néanmoins deux notions distinctes qu’il est important de différencier lorsqu’on envisage un projet immobilier.
Pour rappel, la capacité d’emprunt représente le montant maximum qu’une banque est prête à vous prêter en fonction de votre situation financière. Elle est basée sur vos revenus, vos charges, et votre taux d’endettement.
La capacité d’achat, quant à elle, est une notion plus large. Elle englobe non seulement votre capacité d’emprunt, mais aussi votre apport personnel et les éventuelles aides financières auxquelles vous pouvez prétendre, comme le prêt à taux zéro (PTZ). Autrement dit, c’est le budget total dont vous disposez pour votre projet.
💡Bon à savoir :
calculer sa capacité d’achat = capacité d’emprunt + apport personnel + aides financières – frais annexes (frais de notaire, frais de dossier, etc.)
Pourquoi analyser sa capacité d’emprunt ?
Analyser sa capacité d’emprunt est une étape nécessaire avant de se lancer dans tout projet nécessitant un financement important, notamment dans le cadre d’un achat immobilier.
Il existe différentes raisons pour lesquelles ce calcul est important :
L’analyse de la capacité d’emprunt par les banques
Avant de vous accorder un prêt et de vous proposer les différentes conditions,les banques procèdent à une analyse approfondie de votre capacité d’emprunt.
Plusieurs critères importants sont pris en compte par les organismes financiers :
1. Critères d’évaluation :
• Les revenus mensuels nets avant impôts, y compris le salaire, les primes régulières, et autres sources de revenus stables ;
• Les charges, à savoir les dépenses fixes comme les loyers, les mensualités de crédits en cours, et les pensions alimentaires versées ;
• La stabilité de votre situation professionnelle ;
• Un historique bancaire sain.
2. Taux d’endettement :
Il s’agit un indicateur clé, calculé comme suit :
Taux d’endettement = (Charges mensuelles / Revenus mensuels) x 100.
Depuis 2022, le taux d’endettement maximal autorisé est de 35 %. En d’autres termes, l’ensemble de vos charges, y compris la mensualité du nouveau crédit, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus.
3. Documents nécessaires :
• Justificatifs de revenus (fiches de paie, avis d’imposition) ;
• Relevés de comptes bancaires ;
• Attestations des prêts en cours ;
• Justificatifs de patrimoine (si applicable).
4. Revenus pris en compte :
• Salaires et traitements ;
• Revenus locatifs (souvent retenus à 70 %) ;
• Pensions et retraites ;
• Allocations familiales (si pérennes).
5. Charges considérées :
• Loyers actuels ;
• Mensualités des crédits en cours ;
• Pensions alimentaires versées ;
• Impôts.
En plus de ces critères, les banques prennent en compte la durée du prêt, le montant de l’apport personnel, et le type de projet (résidence principale, investissement locatif, etc.).
Chaque organisme a néanmoins ses propres normes et peut être plus ou moins strict dans son évaluation.
Comment calculer sa capacité d’emprunt ?
Étape indispensable pour tout projet de financement, notamment immobilier, le calcul de la capacité d’emprunt se fait de la manière suivante :
1. Calculez votre revenu mensuel net en additionnant tous vos revenus mensuels nets (salaires, revenus locatifs, pensions, etc.)
2. Listez toutes vos charges fixes (loyer actuel, crédits en cours, pensions alimentaires, etc.).
3. Calculez votre taux d’endettement maximal en multipliant vos revenus mensuels par 0,35
4. Soustrayez vos charges actuelles à partir du montant obtenu à l’étape 3
5. Le résultat de l’étape 4 représente votre capacité de remboursement mensuelle maximale.
6. Calculez votre capacité d’emprunt en multipliant votre capacité de remboursement mensuelle par la durée du prêt en mois.
Prenons un exemple concret afin de mieux comprendre cette méthode de calcul :
Votre capacité d’emprunt estimée serait d’environ 132 000 € sur 20 ans.
💡Bon à savoir :
Ces calculs ne prennent pas en compte les taux d’intérêt, l’assurance emprunteur, ou votre apport personnel. Utilisez des simulateurs en ligne ou consultez un courtier pour obtenir une estimation plus précise de votre capacité d’emprunt en fonction des conditions actuelles du marché du crédit immobilier.
Comment améliorer sa capacité d’emprunt ?
Augmenter sa capacité d’emprunt peut s’avérer utile pour concrétiser un projet immobilier ou une opération d’investissement.
Voici quelques pistes intéressantes pour y parvenir :
Que faire en cas de taux d’endettement trop élevé ?
Un taux d’endettement élevé peut être un obstacle majeur à l’obtention d’un prêt immobilier ou de tout autre emprunt. Néanmoins, plusieurs solutions s’offrent à vous si vous vous trouvez dans cette situation.
En premier lieu, considérez la possibilité de réduire le montant du prêt en revoyant votre projet à la baisse ou en augmentant votre apport personnel. Cette approche diminuera vos mensualités et, par conséquent, votre taux d’endettement. Une autre option consiste à allonger la durée du crédit, réduisant ainsi les mensualités, mais gardez à l’esprit que cela augmentera,in fine, le coût total du crédit.
Des solutions de financement alternatives peuvent également être envisagées. Le prêt à paliers ou prêt lissé, par exemple, permet d’avoir des mensualités plus faibles au début, et qui augmentent progressivement. Cette option peut être intéressante si vous anticipez une hausse de vos revenus dans les années à venir.
Il est également possible que certains établissements acceptent un taux d’endettement légèrement supérieur si votre dossier est solide, notamment si vous empruntez à deux. Un courtier peut vous être d’une aide précieuse dans ces négociations.
Enfin, démontrer une épargne de précaution fiable peut rassurer les banques sur votre capacité à faire face aux imprévus.
Calculer sa capacité d’emprunt est une étape indispensable dans tout projet de financement. Cette estimation vous permet de définir un budget réaliste, d’optimiser votre recherche de prêt, et d’éviter le piège du surendettement.
N’hésitez pas à consulter des professionnels pour affiner votre analyse et maximiser vos chances de concrétiser votre projet immobilier. Contactez-nous !