Prêt viager hypothécaire : que faut-il savoir ?
Vous êtes propriétaire et vous cherchez un moyen d’obtenir des liquidités sans vendre votre bien ? Le prêt viager hypothécaire (PVH) permet d’emprunter une somme d’argent en mettant votre logement en garantie, sans rembourser la moindre somme de votre vivant. C’est une solution méconnue, encadrée par la loi, qui s’adresse principalement aux seniors propriétaires qui n’ont plus accès au crédit classique.
Ce qu’il faut retenir :
- Le prêt viager hypothécaire permet d’emprunter entre 55 % et 75 % de la valeur de votre bien, sans mensualité, remboursable uniquement au décès, à la vente ou par anticipation.
- En 2025, seuls quelques établissements spécialisés distribuent encore cette solution: BPCE (Reversimmo), CFCAL, Crédit Municipal de Nantes, Arrago et Jubilé.
- Si le PVH n’est pas accessible ou pas adapté, la vente à réméré permet d’obtenir entre 55 % et 65 % de la valeur du bien immédiatement, sans passer par une banque.
Qu’est-ce que le prêt viager hypothécaire ?
Définition et cadre légal
Le prêt viager hypothécaire (PVH) est un crédit garanti par une hypothèque sur votre logement. Vous empruntez une somme d’argent. Vous ne remboursez rien de votre vivant. Le capital et les intérêts sont récupérés par la banque au moment de votre décès ou de la vente du bien.
Ce dispositif existe depuis l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006. Il est encadré par les articles L.315-1 et suivants du Code de la consommation. Pendant toute la durée du prêt, vous restez propriétaire. La banque ne peut ni vous expulser ni saisir votre bien de votre vivant.
PVH, viager et hypothèque classique, les différences
Ces trois solutions sont souvent confondues. Voici ce qui change vraiment.
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| Critère | PVH | Viager | Hypothèque classique |
|---|---|---|---|
| Propriété | Conservée | Transférée à l'acheteur | Conservée |
| Mensualités | Aucune | Aucune (rente reçue) | Oui, capital + intérêts |
| Conditions de revenus | Aucune | Aucune | Oui |
| Questionnaire médical | Non | Non | Non |
| Remboursement | Au décès ou à la vente | Aucun | Mensuel |
Dans un viager, vous vendez votre bien. La propriété change de mains dès la signature. Dans un prêt hypothécaire classique, vous remboursez chaque mois, ce qui suppose des revenus suffisants. Dans un PVH, aucune de ces contraintes ne s'applique.
Les types de prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire classique
C'est la formule la plus répandue. Vous percevez un capital en une fois. Vous ne remboursez rien de votre vivant. Les intérêts s'accumulent sur le capital emprunté chaque année, c'est ce qu'on appelle la capitalisation. Au décès ou lors de la vente du bien, la banque récupère l'intégralité de la dette : le capital initial plus tous les intérêts accumulés depuis la signature. Si le produit de la vente dépasse la dette, le surplus revient à vos héritiers. Dans le cas contraire, ils ne paient rien de plus.
⚠️ La dette peut exploser sur la durée. Sur un prêt de 108 500 € à 6,97 %, le coût global dépasse 42 000 € au bout de 5 ans, 101 000 € à 10 ans, et 183 000 € à 15 ans. Plus vous souscrivez jeune, plus la durée est longue et plus la dette finale est élevée. C'est le point de vigilance le plus important de ce produit.
Le prêt viager hypothécaire avec remboursement périodique des intérêts
Dans cette formule, vous remboursez les intérêts chaque mois. Le capital, lui, reste dû jusqu'au décès ou à la vente. Comme les intérêts sont réglés au fur et à mesure, la dette ne grossit pas dans le temps, ce qui préserve davantage le patrimoine transmissible à vos héritiers.
C'est une option plus protectrice pour la succession, mais elle a un prix : vous devez disposer de revenus suffisants et stables pour assumer ces paiements mensuels pendant toute la durée du prêt. Or, cette durée est par nature incertaine, elle dépend de votre longévité. Un prêt souscrit à 70 ans peut courir 15, 20 ans ou plus. C'est un engagement financier à long terme qu'il faut évaluer sérieusement avant de s'y engager.
💡 Si vos revenus sont limités, le PVH classique (sans mensualité) reste souvent plus adapté. La formule avec remboursement des intérêts s'adresse plutôt aux profils qui ont une pension confortable et souhaitent protéger au maximum ce qu'ils transmettront.
Qui peut obtenir un prêt viager hypothécaire ?
Les conditions liées au bien
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| Critère | Éligible | Non éligible |
|---|---|---|
| Usage | Résidence principale, secondaire, locatif | Bien mixte pro/habitation, local commercial |
| Localisation | France métropolitaine | Corse, îles non reliées, DOM-TOM |
| Situation | Libre de tout crédit en cours | Bien avec prêt immobilier encore actif |
| État | Maintenu en bon état | Bien dégradé ou non assuré |
Les conditions liées à l'emprunteur
Pas de conditions de revenus. Pas de questionnaire de santé. Pas d'assurance emprunteur obligatoire. Le PVH s'adresse à toute personne majeure, propriétaire d'un bien éligible. En pratique, les établissements ciblent les 60 ans et plus, l'âge moyen des emprunteurs tourne autour de 75 à 78 ans.
Trois éléments déterminent le montant accordé : la valeur expertisée du bien, votre âge, et votre sexe.
💡 Votre bien doit être libre de tout crédit. Si un prêt immobilier est encore en cours, il faut le solder avant de pouvoir souscrire un PVH.
Les montants de l’opération
Combien peut-on emprunter ?
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| Âge | Montant mobilisable indicatif |
|---|---|
| 60–65 ans | 15 à 30 % de la valeur du bien |
| 70–75 ans | 30 à 45 % |
| 80 ans et plus | 45 à 60 %, voire davantage |
À titre indicatif, selon les barèmes observés en 2025 — chaque établissement applique sa propre grille
Exemple concret : Martine a 75 ans. Son appartement est estimé à 300 000 €. Elle peut emprunter environ 40 %, soit 120 000 € nets, pour financer son maintien à domicile et des travaux d'adaptation. À son décès, ses enfants vendent le bien 300 000 €. La dette s'élève à 210 000 €. Ils récupèrent 90 000 €.
Les taux pratiqués en 2025
Les TAEG observés se situent entre 5 % et 7 % selon l'établissement et la durée estimée. Ces taux sont plafonnés par le taux d'usure de la Banque de France.
| Durée du prêt | Taux d'usure T3 2025 |
| Moins de 10 ans | 4,23 % |
| 10 à 20 ans | 4,71 % |
| 20 ans et plus | 5,09 % |
⚠️ Le TAEG d'un PVH dépasse souvent ces plafonds pour les durées courtes. C'est l'une des raisons pour lesquelles certains dossiers ne trouvent pas preneur, même avec un bien de valeur.
Les scénarios a connaître lors du remboursement
Ce qui se passe au décès
La banque vend le bien pour se rembourser. Deux situations possibles.
Cas 1 La vente couvre la dette. Un bien vendu 500 000 € avec une dette de 350 000 € : vos héritiers récupèrent 150 000 €.
Cas 2 La vente ne suffit pas. Le bien vaut 300 000 €, la dette est de 340 000 €. Vos héritiers ne paient rien de plus. La perte est supportée par la banque. C'est le plafonnement légal prévu par l'article L.315-15 du Code de la consommation.
Vos héritiers peuvent aussi choisir de conserver le bien en remboursant eux-mêmes la totalité de la dette.
Le remboursement anticipé, les pénalités encadrées par la loi
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| Ancienneté du prêt | Capital en une fois | Capital en plusieurs fois |
|---|---|---|
| Avant 5 ans | 4 mois d'intérêts max | 5 versements max |
| De 5 à 9 ans | 2 mois d'intérêts max | 3 versements max |
| À partir de 10 ans | 1 mois d'intérêts max | 2 versements max |
Exemple : vous avez emprunté 200 000 € à 6 % et vous remboursez par anticipation au bout de 7 ans. Indemnité maximale : 2 mois d'intérêts, soit environ 2 000 €.
⚠️ La banque peut refuser un remboursement partiel si le montant représente moins de 10 % du capital initial.
La succession
Trois options s'offrent à eux :
- Vendre le bien et rembourser la dette avec le produit de la vente
- Conserver le bien en remboursant la dette eux-mêmes
- Renoncer à la succession si la dette absorbe l'intégralité de l'actif
Dans tous les cas, leur responsabilité est limitée à la valeur du bien. Aucun autre bien de la succession ne peut être saisi.
Quelles banques proposent encore le PVH en 2025 ?
Depuis l'arrêt du Crédit Foncier en 2019, les grandes banques généralistes ont quitté ce marché. En 2025, voici les acteurs encore en activité :
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| Établissement | Type | Accès |
|---|---|---|
| BPCE (Reversimmo) | Bancaire | En agence Caisse d'Épargne / Banque Populaire |
| CFCAL | Spécialisé | Via courtiers inscrits ORIAS uniquement |
| Crédit Municipal de Nantes | Public local | Via intermédiaires spécialisés |
| Jubilé | Fintech agréée ACPR | En direct |
| Arrago | Fintech spécialisée | En direct |
Liste établie sur la base des informations publiques disponibles en mai 2025 (sites officiels des établissements, registre ORIAS, ACPR). D'autres intermédiaires spécialisés peuvent proposer l'accès à ces produits. Cette liste n'est pas exhaustive.
Le PVH est difficile à obtenir : quelles alternatives ?
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| Critère | PVH | Vente à réméré | Vente en viager |
|---|---|---|---|
| Propriété conservée | Oui | Non(temporaire) | Non |
| Montant mobilisable | 15–60 %selon l'âge | 55–65 % | Variable |
| Intérêts capitalisés | Oui | Non | Non |
| Accès si revenus faibles | Oui | Oui | Oui |
La vente à réméré
La vente à réméré est souvent l'alternative au prêt viager hypothécaire la plus accessible pour les propriétaires qui ne peuvent pas obtenir un PVH, ou qui ne veulent pas attendre.
Concrètement : vous vendez temporairement votre bien à un investisseur. Vous obtenez immédiatement les liquidités. Vous continuez à occuper votre logement pendant toute la durée de l'opération. Et vous conservez le droit de racheter votre bien à un prix fixé dès le départ.
Ce qui change par rapport au PVH :
- Montant mobilisable : 55 % à 65 % de la valeur du bien, quel que soit votre âge
- Aucune banque, aucun taux d'endettement, aucun scoring
- Coût réglé au déblocage, les intérêts ne s'accumulent pas
- Fonds disponibles sans justificatif, pour tout usage personnel
La vente en viager convient si vous souhaitez sécuriser un revenu régulier plutôt qu'un capital immédiat. Chez Apirem, le viager avec réserve d’usufruit vous permet de rester dans votre logement tout en percevant un bouquet. Pour une résidence principale, ce bouquet est entièrement défiscalisé.
Points de vigilance avant de contracter un prêt viager hypothécaire
Quelques erreurs à éviter absolument avant de s'engager dans un prêt viager hypothécaire.
Ne pas comparer les offres. Le marché est restreint mais les conditions varient. Taux, frais, barème selon l'âge, solliciter plusieurs acteurs reste indispensable.
Sous-estimer la capitalisation des intérêts. La dette peut doubler en quinze ans. Simulez plusieurs scénarios de durée avant de signer.
Négliger l'entretien du bien. Une dégradation avérée peut justifier un remboursement anticipé forcé. C'est inscrit dans le contrat et dans la loi.
💡 Vous avez légalement 10 jours minimum entre la réception de l'offre et la signature. Utilisez ce temps pour relire le contrat et consulter un professionnel indépendant
FAQ – Questions fréquentes sur le viager hypothécaire
Qu'est-ce qu'un prêt viager hypothécaire ?
C'est un crédit garanti par une hypothèque sur votre logement. Vous ne remboursez rien de votre vivant. Le capital et les intérêts sont récupérés par la banque au décès ou à la vente. Vous restez propriétaire pendant toute la durée.
Qui peut en bénéficier ?
Toute personne majeure, propriétaire d'un bien à usage d'habitation en France métropolitaine. Aucune condition de revenus, aucun questionnaire médical. En pratique, le produit s'adresse aux 60 ans et plus.
Quel montant peut-on emprunter ?
Entre 15 % et 75 % de la valeur expertisée du bien. En pratique, entre 15 % et 60 %. Plus vous êtes âgé, plus le montant est élevé.
La dette peut-elle dépasser la valeur du bien ?
Non. Elle est plafonnée à la valeur du bien (article L.315-15 du Code de la consommation). Si la vente ne suffit pas à rembourser, vos héritiers ne paient rien de plus.
Le PVH est-il imposable ?
Non. C'est un emprunt, pas un revenu. Ni impôt sur le revenu, ni prélèvements sociaux.
À propos de l'auteur
Anthony Bernard a co-fondé Apirem en 2019 et occupe depuis le poste de Directeur Général de cette entreprise spécialisée dans les solutions immobilières alternatives notamment la vente à réméré et le portage immobilier. Fort d'une expérience solide dans les domaines de l'immobilier et du crédit, il apporte une vision stratégique complète des enjeux du secteur.