Les circonstances et l’impact d’une saisie immobilière
La saisie immobilière est une procédure judiciaire pouvant intervenir dans de nombreux cas. Cette solution est généralement mise en place par les créanciers, lorsque les débiteurs se retrouvent dans l’impossibilité d’honorer leurs engagements. Acquérir un bien n’est pas seulement un investissement, c’est tout un projet de vie. Il est donc important de connaître les raisons d’une saisie immobilière, ainsi que ses impacts sur les propriétaires. Découvrez en détail les différentes circonstances conduisant à une saisie immobilière et leurs retombées.
Ce qu’il faut retenir :
- Le motif principal d’une saisie immobilière est le défaut de paiement d’une dette constatée par titre exécutoire : crédit immobilier, dettes fiscales ou charges de copropriété impayées.
- La procédure dure en moyenne 9 à 18 mois entre le commandement de payer valant saisie et la vente aux enchères, avec plusieurs étapes où le débiteur peut encore agir.
- Des solutions existent à chaque stade : négociation bancaire, dossier de surendettement, vente amiable ou vente à réméré, à condition d’agir avant l’audience d’orientation.
Les différents types de saisies
Deux types de saisies peuvent être effectuées : la saisie immobilière et la saisie mobilière, chacune ayant ses propres spécificités.
La saisie immobilière
La saisie immobilière est une procédure d’exécution permettant à un créancier détenteur d’un titre exécutoire de recouvrer sa dette, lorsque son débiteur ne rembourse pas suite à plusieurs sommations. Ce processus long et encadré par la loi, porte sur les biens immeubles par nature, par objet et par destination : les constructions, les maisons ou les murs. Elle peut également concerner l’usufruit, qui est un droit réel immobilier.
La saisie judiciaire est une procédure intervenant uniquement en dernier recours. Elle offre néanmoins la possibilité au débiteur de proposer des solutions alternatives ou de contester sa dette.
À lire : Saisie immobilière : comprendre la procédure et sauver son bien
La saisie mobilière
Cette procédure d’exécution permet à un créancier de recouvrer sa dette à travers des mesures forcées ou conservatoires. L’article 2284 du Code civil indique que le débiteur doit répondre à des obligations sur tous ses biens meubles et immeubles. Par conséquent, lorsqu’il se trouve dans l’impossibilité d’honorer ses engagements auprès du créancier, la saisie peut être mise en place pour ses biens meubles.
Contrairement à la saisie immobilière, la saisie mobilière porte sur des biens meubles (corporels et incorporels). Ils sont dits corporels lorsqu’ils sont tangibles (ordinateurs, bijoux, voiture, camion, tableaux, montre…) et incorporels lorsqu’ils sont impalpables (parts sociales, argent…).
Les raisons d’une saisie immobilière
Défaut de paiement, procédure judiciaire, infraction, les motifs à la base d’une saisie immobilière sont aussi divers que variés. Cette action en justice résulte de différentes infractions et sont à l’origine de la saisie du bien. Comme chaque audience, le créancier dispose du droit de contacter un avocat afin de mieux se défendre devant la cour. Le juge est alors en mesure de juger selon la situation, poursuivant ainsi sur différentes modalités de rachat.
Défaut de paiement
La saisie immobilière peut être envisagée lorsque le propriétaire a contracté un crédit dont il n’arrive plus à payer les mensualités. Après plusieurs sommations de paiement telles que le commandement de payer, le créancier a la possibilité de charger un commissaire de justice de saisir le bien immobilier de son débiteur. S’il a un titre exécutoire, il peut contraindre la vente du bien afin de recouvrer ce qui lui est dû.
Infractions
Le non-respect des conditions de prêt constitue une infraction civile pouvant aboutir à la saisie d’un bien immobilier. L’utilisation du bien à des fins illégales est également une infraction selon le code pénal. Le juge est alors en mesure de condamner le propriétaire et d’ordonner la saisie du bien. De ce fait, le bien sera mise en vente forcée et le montant de ce dernier sera fixé au prix marché.
Découvrez les notions de vente forcée et vente amiable dans cet article.
Les autres dettes constatées par jugement
Pension alimentaire impayée, dette envers un fournisseur ou un particulier, infraction pénale grave (fraude fiscale, usage illégal du bien), dès lors qu’un jugement condamne le propriétaire et qu’un titre exécutoire existe, une saisie immobilière est possible.
Découvrez les notions de vente forcée et vente amiable dans cet article.
Premiers impayés
- Relances et mises en demeure
- Négociation encore possible
- Aucune procédure judiciaire
Déchéance du terme
- La banque rend la totalité du capital exigible
- Dernière fenêtre pour négocier
- Dossier de surendettement encore possible
Commandement de payer
- Signifié par un commissaire de justice
- 8 jours pour régler la dette
- Le bien devient indisponible
Assignation
- Convocation devant le juge de l'exécution (JEX)
- Dernière étape pour concentrer ses moyens de défense
Audience d'orientation
- Vente amiable (4+3 mois) ou vente forcée
- Décision du juge
Vente aux enchères
- Décote de 26 % à 67 % sous le prix du marché
- Solde restant dû si prix insuffisant
L’impact sur les propriétaires
À la suite de la saisie d’un bien immobilier, le débiteur reçoit, par l’intermédiaire d’un huissier, un commandement de payer mentionnant la date limite de paiement. Dans le commandement de payer, le créancier exige alors le règlement total de la dette sous un délai précis. Deux cas vont alors se présenter :
- Il paye la somme due et régularise sa situation dans les délais. La saisie n’a alors plus lieu.
- Le débiteur ne régularise pas sa situation et est alors assigné à une audience d’orientation. Audience où le juge décide de la vente, ou non, du bien aux enchères.
Le débiteur qui est également le propriétaire peut toutefois proposer des solutions alternatives afin que son bien immobilier ne fasse pas l’objet d’une vente forcée. La personne est en droit de contacter un avocat dans le but d’obtenir de l’aide. Elle peut alors tenter de se défendre devant le tribunal judiciaire et influencer la décision du juge.
Lorsque le créancier et le débiteur ne trouvent aucun arrangement, le bien immobilier est vendu aux enchères sous ordonnance du juge. On appelle également cette dernière, la vente par adjudication. Le bien est cédé au plus offrant, dépossédant ainsi le débiteur qui s’offre néanmoins la possibilité de rembourser son crédit. Le notaire est donc en charge de fixer le prix minimum avec le vendeur. La vente par adjudication est l’un des derniers recours lorsque le créancier ne parvient pas à rembourser ses dettes et qu’aucune entente n’est trouvée entre ce dernier et le débiteur.
Les solutions alternatives pour éviter la saisie
La vente amiable
Le propriétaire peut procéder à des négociations avec les créanciers afin d’aboutir à une solution arrangeant les deux parties. C’est l’exemple de la vente à l’amiable (la demande peut se faire auprès du juge avant l’audience d’orientation). Le bien est alors mis en vente, et le montant récolté permet de rembourser la banque ou l’établissement financier ayant octroyé le prêt pour l’achat du bien. Le prix minimum est fixé au préalable par le juge selon les prix du marché. Cette procédure permet de placer le créancier et le débiteur sur un terrain d’entente, et ainsi, éviter la vente forée du bien.
La modification du prêt
La modification du prêt est également une solution alternative que le créancier peut proposer au débiteur pour recouvrer sa dette et lui éviter de perdre son bien. Cela peut impliquer :
- Une modification des termes du prêt ;
- Un ajustement des paiements mensuels ;
- Un ajustement des taux d’intérêt.
La vente à réméré
Que vous soyez propriétaire particulier ou professionnel, la vente à réméré peut-être une solution pour éviter la saisie immobilière. En effet, la vente à réméré, appelée aussi vente avec faculté de rachat est un acte notarié, par lequel tout propriétaire peut vendre temporairement son bien pour en dégager des liquidités. De ce fait, vous pourrez débloquer rapidement des fonds afin de rembourser en premier lieu, votre prêt immobilier ainsi que des dettes diverses.
Apirem fait appel à des fonds institutionnels spécialisés pour le rachat de votre bien. La vente à réméré peut déboucher sur la faculté de rachat du client en contractant un nouveau crédit ou sur la vente définitive du bien aux prix marchés.
Les situations telles que la perte d’emploi, des problèmes médicaux, ou la mauvaise gestion des finances personnelles peuvent conduire certains propriétaires à des défauts de paiement de leur emprunt. Des éléments contractuels comme les obligations d’entretien et la non-souscription à une assurance hypothécaire peuvent également contribuer à cette issue. Le bien saisi peut être vendu aux enchères ou à l’amiable. Pour éviter la vente de son bien, le propriétaire peut trouver un consensus avec le débiteur.
Vous vous trouvez confronté à un cas de saisie immobilière et souhaitez obtenir de l’aide ? Contactez-nous, nos professionnels du portage immobilier sont à votre disposition pour trouver une solution et vous offrent un accompagnement sur mesure, en fonction de vos besoins.
Faites défiler pour comparer
| Solution | Délai de mise en œuvre | Conditions | Avantages | Limites |
|---|---|---|---|---|
| Négociation / restructuration du prêt | Quelques semaines | Relation bancaire pas totalement dégradée | Évite la procédure judiciaire, sans vendre le bien | Refus fréquent en cas de FICP ou d'impayés répétés |
| Dossier de surendettement | Quelques mois | Personne physique de bonne foi, dettes non professionnelles | Suspension des poursuites, procédure gratuite | Fichage FICP, possible liquidation du patrimoine |
| Vente amiable judiciaire | 4 mois (compromis) + 3 mois (acte) | Autorisation du JEX, prix minimum fixé par le juge | Meilleur prix qu'en enchère | Délais stricts, bascule en vente forcée si échec |
| Vente à réméré | 1 à 3 mois | Propriétaire avec bien à valeur suffisante | Liquidités rapides, maintien dans les lieux, droit de rachat jusqu'à 5 ans | Décote sur le prix, indemnité d'occupation, risque de perte définitive |
| Dossier de surendettement | Quelques mois | Bonne foi, impossibilité manifeste de payer | Suspension des poursuites, rééchelonnement ou effacement partiel | Fichage FICP, possible vente du bien |
| Délais de grâce (art. L.314-20 Code conso) | Ordonnance en quelques semaines | Difficulté temporaire, bonne foi | Suspension des échéances jusqu'à 2 ans | Ne s'efface pas la dette, procédure contentieuse nécessaire |
Combien d'impayés faut-il avant une saisie immobilière ?
En pratique, les banques prononcent la déchéance du terme après deux à trois échéances impayées, selon les clauses contractuelles. Ce n’est qu’après l’obtention d’un titre exécutoire (jugement ou acte notarié), puis la signification d’un commandement de payer valant saisie, que la procédure de saisie commence réellement. Le délai entre les premiers impayés et le commandement est généralement de plusieurs mois.
Peut-on saisir une résidence principale ?
Pour un particulier, la résidence principale peut être saisie par un créancier muni d’un titre exécutoire. Il n’existe pas de protection générale. En revanche, la résidence principale de l’entrepreneur individuel est insaisissable pour ses dettes professionnelles nées après le 7 août 2015, en application de l’article L.526-1 du Code de commerce (loi Macron).
Combien de temps dure une procédure de saisie immobilière ?
La durée moyenne est de 9 à 18 mois entre le commandement de payer valant saisie et la vente aux enchères, en l’absence d’incident majeur. Un appel peut allonger la procédure de plusieurs mois supplémentaires. Plus le débiteur utilise les recours disponibles (contestations, demande de vente amiable, surendettement), plus les délais s’allongent.
La vente aux enchères couvre-t-elle toujours toutes mes dettes ?
Non. Les données VENCH 2024 montrent que les biens vendus aux enchères judiciaires subissent une décote de 26 % à 67 % selon les villes (ex. : -38 % à Paris, -67 % à Marseille). Si le prix d’adjudication ne suffit pas à rembourser tous les créanciers, le débiteur reste redevable du solde restant dû.
Un dossier de surendettement peut-il suspendre la saisie immobilière ?
Oui. Le dépôt d’un dossier auprès de la commission de surendettement de la Banque de France peut entraîner la suspension des poursuites et des mesures d’exécution, y compris une procédure de saisie en cours. La commission peut recommander un plan de rééchelonnement ou, en cas de rétablissement personnel, une liquidation partielle du patrimoine.
