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Comment se déroule une vente à réméré ?
Le réméré se déroule en trois étapes principales : la vente temporaire du bien, le rétablissement de l’équilibre budgétaire ou la concrétisation d’un projet et enfin le rachat ou la vente définitive du bien.
Ce qu’il faut retenir
- Le réméré est une vente authentique régi par le Code Civil permettant de céder temporairement un bien immobilier avec une faculté de rachat exclusive et immédiate.
- La durée légale est limitée à 5 ans maximum, durant laquelle le vendeur peut occuper le logement contre le versement d’une indemnité d’occupation.
- Si le bien vendu en réméré est la résidence principale du vendeur, l’opération est totalement exonérée d’impôt si il y a une plue value à la revente.
Fonctionnement du réméré : aperçu des étapes principales
Le fonctionnement du réméré repose sur trois grandes phases : la vente temporaire du bien immobilier, se poursuit par l’assainissement de la situation financière ou la réalisation d’un projet, puis s’achève par le rachat du bien par le propriétaire initial ou sa vente définitive. Pour en savoir plus, il est possible de consulter notre guide détaillé sur la vente à réméré.
Chaque étape est encadrée par un acte notarié, garantissant la légalité de l’opération. Le vendeur conserve le droit d’habiter son logement durant toute la durée convenue, en versant une indemnité d’occupation.
1) La vente du bien immobilier
La première étape consiste à faire estimer la valeur du bien. Cette estimation permet de fixer le prix de vente ainsi que le montant de rachat prévu à l’avance. L’acte de vente est signé chez un notaire, garant de la légalité de l’opération. Les frais de notaire sont réduits, généralement autour de 3 %.
Le notaire joue également un rôle de conseil et accompagne les deux parties. Il convient de noter que cette opération s’inscrit dans le cadre plus large de la vente avec faculté de rachat, qui offre une flexibilité intéressante aux propriétaires. Le vendeur peut rester dans le logement en réglant une indemnité d’occupation, souvent prépayée, ce qui lui évite de supporter des frais supplémentaires durant toute la durée du réméré.
2) L’utilisation de fonds perçus
Une fois la vente signée, le vendeur perçoit le prix de cession. Cette liquidité lui permet de rembourser ses dettes, d’épurer ses comptes et de retrouver progressivement une stabilité financière. Ou alors, d’utiliser les fonds pour un projet personnel ou professionnel.
Durant cette période, il est essentiel de rétablir une situation financière solide :
- Stabiliser sa situation professionnelle,
- Régulariser ses crédits
- Améliorer la gestion de ses comptes bancaires.
Ces démarches rassurent les établissements financiers et facilitent l’accès à un nouvel emprunt pour financer le rachat. Ce processus est parfois associé au concept de portage immobilier.
3) Le rachat ou la vente définitive du bien
La dernière étape du réméré concerne l’issue de la période fixée. Le vendeur dispose d’un délai de 6 mois à 5 ans pour lever l’option de rachat. Deux possibilités s’offrent à lui : racheter le bien s’il a retrouvé une bonne santé financière et obtenu un financement bancaire, ou céder définitivement le logement à un acquéreur tiers au prix du marché si la situation ne lui permet pas de racheter. Pour mieux appréhender cette étape, il peut être utile de consulter les expériences et témoignages de propriétaires ayant eu recours à la vente à réméré.
Le réméré et son contexte juridique
La vente à réméré est une opération immobilière strictement encadrée par les articles 1659 à 1673 du Code Civil français. Introduit par Napoléon en 1804, ce dispositif permet à un propriétaire en difficulté financière de vendre temporairement son bien tout en l’occupant. À la fin de l’opération, le propriétaire a la possibilité de le racheter.
Définition et nature juridique du réméré
Une vente réelle
Le réméré est une vente authentique avec transfert immédiat de propriété. L’article 1659 du Code Civil définit ce mécanisme comme « un pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal et le remboursement dont il est parlé à l’article 1673 ». L’acquéreur devient propriétaire légal dès la signature de l’acte notarié, ce qui constitue la grande différence entre cette opération et un financement bancaire classique.
La durée légale du contrat
Le Code Civil fixe la durée maximale du contrat à cinq ans (article 1660), un délai que même un juge ne peut pas prolonger. Les contrats durent généralement 6 à 24 mois, une période suffisante pour permettre au vendeur de régulariser sa situation financière.
L’Indemnité d’occupation
Si le vendeur reste dans son bien après la vente, il devient occupant, mais pas locataire. Il verse une indemnité d’occupation pour habiter le bien dans le cadre d’un contrat à durée déterminée. Ce statut spécifique ne donne aucun droit de rester dans le logement une fois le contrat terminé. Le montant de l’indemnité varie selon plusieurs paramètres, tels que l’emplacement du bien ou la durée de l’opération. Le vendeur a deux options : soit elle est prépayée, soit il la verse mensuellement selon sa capacité financière. Si le vendeur rachète son bien avant la fin du contrat, les indemnités prépayées non utilisées lui sont restituées au prorata du temps écoulé.
Fiscalité du réméré
En cas de vente définitive
En cas de vente définitive, si le bien est la résidence principale du vendeur et qu’il y a une plue value, l’opération est totalement exonérée d’impôt. Si le bien est la résidence secondaire du vendeur, l’opération n’est pas exonérie d’impôt.
Le rachat du bien en fin d’opération
Le rachat bénéficie d’un régime fiscal spécial car il annule la vente initiale. Le vendeur ne paie qu’un droit fixe, environ 1 à 2 % de frais de notaire, au lieu des 7-8 % habituels. Le vendeur peut demander la restitution de l’impôt sur la plus-value qu’il avait réglé lors de la vente initiale. Cette restitution s’obtient par réclamation auprès des services fiscaux. Seuls les droits d’enregistrement ne sont pas restituables.
FAQ – Questions fréquentes sur le fonctionnement d’une vente à réméré
Comment le réméré stoppe-t-il une saisie immobilière ?
Dès la signature de l’acte de vente avec faculté de rachat chez le notaire, les fonds perçus permettent de rembourser immédiatement vos créanciers. Le notaire procède alors à la mainlevée des hypothèques et du commandement de payer. Cette démarche juridique interrompt instantanément la procédure de saisie immobilière, car la dette n’existe plus et le bien a changé de propriétaire légal.
Peut-on racheter le bien avant le délai maximum de 5 ans ?
Oui, le rachat peut intervenir à tout moment dès que vous avez stabilisé votre situation financière et obtenu votre nouveau financement bancaire. La loi fixe une limite maximale de 5 ans, mais la majorité des opérations se dénouent entre 12 et 24 mois. En cas de rachat anticipé, les indemnités d’occupation prépayées sont remboursées au prorata.
Que se passe-t-il pour ma famille en cas de décès ?
La faculté de rachat est un droit patrimonial protégé par l’article 1669 du Code Civil. Ce droit est transmis intégralement à vos héritiers. Ils peuvent ainsi exercer l’option de rachat selon les mêmes modalités contractuelles, garantissant ainsi que le patrimoine reste au sein de la famille si les fonds sont disponibles.
Qui gère l'entretien et les réparations durant le contrat ?
La loi répartit clairement les obligations selon l’article 606 du Code Civil. L’acquéreur, en tant que propriétaire, finance les grosses réparations (murs, toiture, structure). En tant qu’occupant, vous restez responsable de l’entretien courant et des menues réparations locatives. La taxe foncière est généralement à la charge du propriétaire-investisseur pendant toute la durée du portage.
À propos de l'auteur
Anthony Bernard a co-fondé Apirem en 2019 et occupe depuis le poste de Directeur Général de cette entreprise spécialisée dans les solutions immobilières alternatives notamment la vente à réméré et le portage immobilier. Fort d'une expérience solide dans les domaines de l'immobilier et du crédit, il apporte une vision stratégique complète des enjeux du secteur.