Vente à réméré : quels risques faut-il vraiment connaître avant de s’engager ? 

La vente à réméré peut permettre à un propriétaire confronté à des difficultés financières d’obtenir rapidement des liquidités tout en conservant la possibilité de racheter son bien. Mais cette opération immobilière ne doit pas être assimilée à un simple financement : la propriété du bien est transférée à l’investisseur dès la signature de la vente. Le réméré doit donc être envisagé avec une stratégie de sortie précise. 

Pour comprendre le fonctionnement général de la vente à réméré, consulte notre page dédiée. 

Les 5 risques principaux d’une vente à réméré et comment les limiter  

Avant de vous engager, voici les risques à connaître point par point. 

Perdre définitivement son bien  

Dans une vente à réméré, le propriétaire vend son bien à un investisseur tout en conservant la possibilité de le racheter pendant une période déterminée. Si cette possibilité n’est pas exercée dans le temps prévu au contrat, la propriété reste définitivement dans les mains de l’investisseur. 

Plusieurs situations peuvent empêcher le rachat : 

• Vous ne parvenez pas à obtenir un nouveau financement 

• Votre situation financière ne s’est pas suffisamment améliorée pour retrouver une capacité d’emprunt 

• La revente d’un autre bien destinée à financer le rachat prend plus de temps que prévu 

• Le montant nécessaire au rachat s’avère supérieur aux capacités financières disponibles 

• Le risque réside dans l’absence d’une stratégie de sortie réaliste et suffisamment anticipée. 

Comment l’éviter ? 

La première précaution consiste à définir la sortie avant même de mettre en place le montage. 

Deux grandes possibilités peuvent notamment être étudiées : retrouver une capacité d’emprunt permettant de récupérer le bien ou organiser sa revente dans des conditions permettant de solder l’accord. 

La durée du réméré doit alors être déterminée en fonction de cette stratégie. L’article 1660 du Code civil prévoit une période maximale de cinq ans pour le rachat, mais cela ne signifie pas qu’une opération doit nécessairement durer cinq ans. Le délai doit surtout être cohérent avec la situation du propriétaire et le temps nécessaire à la réalisation du projet. 

Chez Apirem, l’objectif est d’étudier la stratégie de sortie dès le départ et de vérifier que la période retenue reste compatible avec cette stratégie.

Sous-estimer le coût de l’opération 

Le coût d’une vente à réméré ne se résume pas à la différence entre le montant versé à la signature et celui nécessaire pour récupérer le bien. 

Selon les modalités de l’opération, plusieurs éléments doivent être pris en compte : l’indemnité d’occupation, les frais liés à la vente, les frais notariés et les honoraires. 

La somme nécessaire pour récupérer le bien étant supérieure au montant initialement versé, le propriétaire doit donc connaître dès le départ le montant à prévoir pour exercer sa faculté de rachat. 

Il est surtout important de ne pas comparer deux opérations uniquement sur le montant immédiatement disponible. Une offre permettant d’obtenir davantage de liquidités à court terme peut aussi présenter un coût global plus important. 

Comment l’éviter ? 

Avant de signer, il est indispensable de demander un chiffrage complet du montage. 

Il faut notamment vérifier : 

• Le montant de la vente du bien  

• Le montant réellement disponible après remboursement des dettes et paiement des frais 

• La somme à laquelle le bien pourra être racheté 

• Le montant de l’indemnité d’occupation 

• Les autres frais prévus au contrat 

• Le montant total à réunir pour sortir de l’opération. 

L’objectif est de connaître dès la signature le coût réel de la sortie, et non de le découvrir à l’échéance. 

Chez Apirem, les conditions financières du montage sont définies en amont et reprises dans l’acte authentique afin que le propriétaire puisse connaître précisément les modalités de son rachat. 

Une requalification en crédit déguisé 

La vente à réméré est une véritable vente immobilière avec faculté de rachat. Elle ne doit pas servir à dissimuler un crédit soumis aux règles protectrices applicables aux emprunteurs. 

Ce point a notamment été rappelé par la Cour de cassation dans un arrêt du 24 juin 2021. Dans cette affaire, une opération qualifiée de vente à réméré avait été annulée car les juges avaient retenu qu’elle dissimulait, dans les circonstances de l’espèce, une opération de crédit usuraire. Plusieurs éléments avaient été pris en compte, notamment l’écart très important entre la valeur du bien et son prix de vente, la différence entre le prix de vente et le prix de rachat et une indemnité de jouissance représentant près de 9 % du prix d’achat par an. 

Cet arrêt ne signifie évidemment pas qu’une différence entre prix de vente et prix de rachat rend automatiquement une vente à réméré illégale. Il montre en revanche l’importance de la cohérence économique et juridique du montage. 

Comment l’éviter ? 

La meilleure protection consiste à ne pas s’engager dans une opération dont les conditions sont floues ou difficiles à expliquer. 

Le propriétaire doit notamment pouvoir identifier clairement : 

• La nature juridique de l’opération 

• Le montant versé lors de la vente 

• La somme nécessaire pour récupérer le bien 

• Le délai prévu pour le rachat 

• L’indemnité d’occupation 

• Les différents frais 

• Les conditions permettant d’exercer le rachat 

L’intervention du notaire est également essentielle : la vente immobilière est formalisée par un acte authentique qui doit permettre aux parties de connaître précisément leurs engagements. 

Pour aller plus loin, consultez notre guide sur le rôle du notaire dans une vente à réméré.

Un délai de rachat parfois trop court 

La loi permet de prévoir un rachat pendant une période pouvant aller jusqu’à cinq ans. Mais cette limite n’est pas nécessairement adaptée à chaque situation. Dans la majorité des projets de réméré, les contrats varient entre 12 à 24 mois. Plus le montage dure dans le temps, plus les frais sont élevés. Il est envisageable de proroger cette période en accord avec l’investisseur, cependant, celle-ci doit être anticipée avant le terme prévu dans le contrat. 

Comment l’éviter ? 

Avant la signature, il faut se poser une question simple : 

« Qu’est-ce qui doit concrètement se passer pour que je puisse sortir de l’opération dans le temps prévu ? » 

Si la sortie repose sur un futur financement, il faut identifier les conditions nécessaires pour retrouver cette capacité d’emprunt. Si elle repose sur une revente, il faut également tenir compte du temps nécessaire à la commercialisation et à la réalisation de la transaction. 

Une prorogation peut parfois être envisagée avec l’investisseur, mais elle ne doit jamais être considérée comme acquise. La stratégie doit donc être préparée avant l’échéance contractuelle, et non lorsque celle-ci approche. 

Chez Apirem, la période est étudiée en fonction de la situation du propriétaire et de la stratégie de sortie envisagée. 

Clauses abusives ou d’un organisme peu sérieux  

Une vente à réméré repose sur un contrat dont les conditions doivent être parfaitement comprises avant la signature. Certaines clauses ou pratiques peuvent toutefois rendre l’opération plus risquée pour le propriétaire, notamment lorsque les conditions financières sont difficiles à identifier ou que les engagements de chacun ne sont pas clairement définis.  

Comment l’éviter ? 

La première précaution consiste à vérifier indépendamment la valeur du bien et à demander que l’ensemble des conditions soit clairement établi avant de signer. 

Il faut notamment s’assurer que l’acte précise : 

• Le montant versé lors de la vente 

• La somme nécessaire pour récupérer le bien 

• Le délai prévu pour exercer le rachat 

• Le montant de l’indemnité d’occupation 

• Les frais et honoraires applicables 

• Les conditions permettant d’exercer la faculté de rachat. 

Le recours à un notaire permet également de formaliser la vente dans un acte authentique et de disposer d’un document détaillant les engagements des parties. Il est donc essentiel de prendre le temps de comprendre chaque clause et de ne pas hésiter à demander des explications avant de s’engager. 

Enfin, le choix de l’organisme est un élément important de la sécurisation du montage. La transparence des conditions, les avis clients, la clarté des échanges et la qualité de l’accompagnement sont autant de critères à vérifier avant de signer. 

FAQ : Questions fréquentes la vente à réméré et les risques