Les principes de la vente à réméré 

Quel est le concept de la vente à réméré

Le principe de la vente à réméré est très simple et offre de nombreuses possibilités. Il s’agit d’une opération immobilière entre un propriétaire et un investisseur.

Le propriétaire fait appel à un investisseur pour acquérir temporairement sa maison, son appartement ou bien un local commercial. Le portage immobilier et la vente à réméré désignent les même termes, l’objectif de cette transaction est de dégager suffisamment d’argent pour rembourser l’intégralité de ses crédits auprès des créanciers afin de retrouver une situation financière saine.

Cette démarche de vente se déroule de la façon suivante : une fois le dossier établi, une offre d’achat sans condition de financement est admise par l’investisseur. Le propriétaire continue d’occuper son bien et bénéficie d’une faculté de rachat exclusive et irrévocable qui couvre un délai contractuel de 6 mois à 5 ans.

Durant la période de la vente, le vendeur paie des indemnités d’occupation qui sont généralement prépayées. Une fois la signature chez le notaire, le vendeur encaisse l’argent de la transaction immobilière. Ces liquidités servent à rétablir sa situation financière pour sortir ou éviter un endettement excessif ou encore obtenir de la trésorerie.

À la fin du contrat, un rachat du bien à l’aide d’un nouveau crédit peut être envisagé. Au terme de la vente à réméré, le rachat est réalisé au prix convenu avec l’investisseur. La vente définitive est également envisageable et est effectuée au prix du marché à un tiers.

Aujourd’hui, la vente à réméré ou portage immobilier est utilisée comme un outil de restructuration des dettes des particuliers mais aussi des professionnels. Elle est aussi présentée en tant qu’excellente alternative au rachat de crédit par les établissements privés intervenant dans ce secteur.

>> À lire : Comment se déroule une vente à réméré ? 

À qui s’adresse la vente à réméré ? 

Toutefois, le projet de vente en réméré n’est pas uniquement réservé aux personnes en détresse financière. Il est aussi utilisé pour monétiser sa maison ou son appartement pour accéder à de la trésorerie ou encore réaliser un projet professionnel lorsque l’accès au crédit n’est pas envisageable.

L’usage de la vente à réméré est destiné à tous les propriétaires avec un besoin urgent de liquidité. La seule norme est que le capital restant dû sur le bien objet du réméré ne doit pas dépasser 60% de sa valeur.

La vente à réméré n’est pas uniquement destinée aux propriétaires en situation d’endettement ou de surendettement.

Les profils financiers dégradés 

En général fichés à la Banque de France, ceux-ci n’ont plus accès aux financements bancaires. En leur permettant de solder leurs emprunts et d’apurer leurs finances, la vente à réméré leur offre à nouveau l’accès au circuit bancaire et aux crédits grâce à leur propriété.

Sans cette disposition légale, ils auraient été sous le coup d’une saisie immobilière, contraints de se séparer d’un bien chèrement acquis et auquel ils sont attachés. Par conséquent, la vente à réméré constitue une alternative de dernier recours pour éviter une expulsion et un bradage de son habitation.

Les profils patrimoniaux

Il arrive que certains propriétaires doivent faire face à des dépenses imprévues ou à une nécessité de trésorerie rapidement :

• Réparations urgentes sur sa résidence principale, secondaire ou locative
• Frais de justice
• Frais de santé
• Acquisition d’un nouveau bien dans l’attente de la vente d’un autre bien
• Trésorerie non affectée
• …

De nombreux propriétaires, avec un patrimoine confortable font appel au réméré pour accéder à des liquidités rapidement. De plus, cette option peut être particulièrement attrayante pour les propriétaires qui ont un attachement émotionnel à leur bien immobilier ou qui souhaitent le transmettre à leurs héritiers.

Les profils professionnels

Il peut s’avérer compliqué d’obtenir un prêt pour un professionnel, particulièrement, lorsque l’activité est récente ou que les comptes de l’entreprise ne sont pas dans le vert.

Des dépenses imprévues ou un besoin de financement pour développer son activité, acheter du matériel peuvent nécessiter un besoin de trésorerie urgent. Pour cela, le réméré peut se trouver être la clé.

>> À lire : Quelles sont les conditions pour réaliser une vente à réméré ?

Quels sont les avantages de la vente à réméré ? 

Que ce soit du point de vue financier, économique et juridique, la vente à réméré offre de nombreux avantages et possibilités au vendeur.

Il bénéficie dès la signature d’un important et immédiat montant sans avoir à solliciter un financement bancaire. À l’issue du projet, il n’est pas redevable d’un intérêt supplémentaire car les frais d’occupation sont réglés à l’avance. Il ne peut d’ailleurs en être autrement, car cette vente bien encadrée par la loi n’est aucunement un prêt bancaire.

De plus, dans sa pratique, cette procédure de vente permet au propriétaire du bien de demeurer dans son logement en dépit de ses ennuis financiers. Il profite ainsi d’un répit et d’un temps suffisant pour retrouver son équilibre financier grâce à une indemnité d’occupation. Face à une situation extrême, cette vente avec faculté de rachat suffit à cesser d’éventuelles poursuites judiciaires et à éviter une saisie immobilière ou une expulsion. Cette solution peut également aboutir au levage du fichage (FICP ou FCC) et sortir une personne définitivement du cercle vicieux du surendettement !

La faculté de rachat du bien est l’autre aspect intéressant du portage immobilier. À la fin du délai de l’opération, le vendeur dispose de deux options : la première option est de procéder au rachat du bien, le bénéficiaire va pouvoir souscrire un nouveau crédit à la structure adapté afin de racheter son bien. La deuxième option qui s’offre au bénéficiaire est la vente définitive du bien au prix du marché à un tiers.

Quelles sont les garanties de la solution ? 

Le propriétaire vendeur peut être rassuré que ce contrat de portage immobilier comporte une bonne garantie juridique, en effet, elle est introduite dans le code civil Napoléonien en 1804 et est encadrée par la loi selon les articles 1659 à 1673 qui précisent distinctement que « la faculté de rachat est un accord [un pacte] par lequel le vendeur se réserve le droit de reprendre le bien vendu, moyennant le remboursement du prix principal et des frais afférents. »

De plus, comme tout accord immobilier, les formalités s’effectuent chez le notaire. Si l’objectif du vendeur est de conserver son bien et non de le revendre à terme, il lui est recommandé avec l’aide d’un expert en réméré de bien étudier sa capacité d’endettement afin de parer toute mauvaise surprise. Le réméré doit apurer toutes ses dettes afin de maximiser sa future capacité d’emprunt et d’être certain de pouvoir racheter son habitation.

Il faut noter qu’il existe aujourd’hui des sociétés spécialisées qui peuvent assister les propriétaires débiteurs dans ce type de procédure. Donc le vendeur est suivi dans son action par des professionnels qui lui indiquent toutes les dispositions à prendre pour bien profiter du contrat.

Grâce à un dossier complet, Apirem se charge des échanges avec les différents créanciers. Notamment, comment il est capital pour lui de bien estimer le montant de cession de son bien et tous les frais liés. En l’occurrence les frais de notaire, le montant du rachat par un prêt immobilier, l’indemnité d’occupation qui sont à prendre en considération pour évaluer le coût réel et juste de la vente à réméré.

Pendant la durée du contrat, un spécialiste va suivre l’assainissement progressif des finances et la levée d’une éventuelle inscription à la Banque de France.